Immobilien: So „gestalten“ Sie den Wert Ihres Eigenheims

Die Immobilie als Wertanlage mit Gestaltungsspielraum

Bei der Wertgestaltung spielt das Haus an sich nur eine Rolle unter vielen. Weitere Punkte sind unter anderem:

· Der regionale Großraum –ein großmaßstäblicher Ansatzpunkt.

· Der Lokalfaktor – die Attraktivität des eigentlichen Wohnortes oder Stadtteils

· Die Bauweise

· Das Alter der Immobilie – dabei muss ein Altbau nicht zwingendermaßen günstiger sein

· Die Grundstücksgröße – je größer das „Rundherum“, desto höher sein Wert

Kommt hinzu, dass dem Hausbesitzer in Spe auch gewisse hellseherische Fähigkeiten abverlangt werden. Zugegeben: Eine Region wie der Großraum Stuttgart, um beim Beispiel zu bleiben, wird auch noch in vielen Jahren als Wirtschaftsstandort beliebt sein. Aber das gilt nicht unbedingt für jeden Ort in diesem Gebiet: Je nach demographischen Faktoren können jetzt noch attraktive und wertsteigernde Gründe mittelfristig wegbrechen. Und das wiederum senkt den Wert.

Immobilienwahl und Prüfung des neuen Eigenheims

Dabei kommt es wie gesagt noch nicht einmal so sehr auf das Haus an sich an: Klar, viele bevorzugen einen Neubau, allein schon weil der nach den eigenen Wünschen gestaltet werden kann. Aber was ist mit ländlichen Altbauten, denen ein gewisses Flair anhaftet, die meist über größere Grundstücke verfügen und sich selbst nach umfangreicher Sanierung oft als günstiger erweisen?

Grundsätze des Immobilienkaufs

Regeln des Kaufs: Abbezahlung, Nebenkosten und Risikoabsicherung

Ganz gleich, für welches Haus man sich entscheidet: Es steht und fällt alles mit dem Geld.

Die allermeisten Menschen werden sich kein Haus alleine von ihrem Ersparten leisten können. Ein Kredit ist also meist unumgänglich. Und dessen Grundregeln lauten:

· Abbezahlbarkeit: Das, was monatlich an Abtragungsgebühren anfällt, sollte die bisherige Miete nicht um maximal 15 Prozent übersteigen

· Die Laufzeit: Eine kurze Frist senkt zwar die Gesamtkosten, führt aber wahrscheinlich dazu, dass nach ihrem Ende ein anderer Zinstarif bezahlt werden muss – das kann einen Finanzplan kippen. Umgekehrt sind längere Laufzeiten zwar eine dauerhaftere Belastung, können aber vom momentanen Niedrigzins viel effektiver profitieren.

Ein Haus ist meist größer als eine Wohnung, weshalb auf den Eigentümer auch höhere Nebenkosten zukommen. Deshalb will folgendes bedacht sein:

· Wie hoch werden die Nebenkosten überhaupt sein? Das lässt sich anhand der Fläche, Dämm-Maßnahmen und anderen energetischen Faktoren (Heizung, Warmwasseraufbereitung etc.) von einem Energieberater genau berechnen.

· Wie stark wirken sich diese Nebenkosten auf die eigene Finanzlage aus? Kann das Haus normal betrieben werden, ohne dass es sich auf die Kredittilgung auswirkt?

Übrig bleibt noch die Risikoabsicherung; eine wasserdichte Planung für einen Notfall, der verhindert, dass die Abtragungsgebühren bedient werden können:

· Wie sicher ist der eigene Arbeitsplatz und der des Partners?

· Können trotz Abtragungen und laufender Kosten noch ausreichende Summen angespart werden?

· Sind Berufsunfähigkeitsversicherungen vorhanden?

· Gibt es im Notfall Möglichkeiten, anderweitig an Geld zu kommen (Verwandte etc.)?

Am Ende dieses Drei-Punkte-Plans steht eine Summe. Sie gibt Auskunft sowohl über den Höchstkaufpreis wie auch die arbeitstechnisch beste Lage und damit Einschränkungen hinsichtlich der Ortswahl.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf und was ist zu beachten?

Allerdings kommt neben den finanziellen Fähigkeiten eine weitere Unwägbarkeit mit ins Spiel: Es gibt richtig und falsche Zeitpunkte, um Immobilen zu bauen oder zu kaufen:

· Ein wirklich falscher Zeitpunkt wäre es, nach dem Einstieg in einen neuen Job zu kaufen, weil hier die Langzeitsicherheit fehlt.

· Ein richtiger Zeitpunkt wäre der Kauf nach einer Beförderung in einem wirtschaftlich stabilen Unternehmen.

· Ein falscher Zeitpunkt wäre der Kauf in Phasen einer Immobilienblase – platzt diese, kann der Wert des Hauses ins Bodenlose fallen

· Ebenfalls falsch wäre es, in Zeiten von hohen Zinsen zu kaufen – wobei dieser Faktor dank der momentan und auch noch längerfristig extrem niedrigen Zinsen zu vernachlässigen ist

· Richtig wäre es, früh in einem bald boomenden Gebiet zu kaufen – weil damit gesichert ist, dass der Wert sich steigern wird.

Grundsätzlich gilt also: Es gibt immer einen guten Zeitpunkt, der sowohl von den globalen Finanzmärkten, als auch der persönlichen Situation abhängig ist. Global gesehen ist die Lage für Häuslebauer momentan perfekt – allerdings sorgt das auch dafür, dass Kaufpreise steigen, weil sich mehr Leute Immobilien leisten können.

Die Besichtigung der Immobilie

Wer blind kauft, erlebt oft böse Überraschungen. Deshalb sollte bei der Besichtigung jeder Immobile Vorsicht walten:

Tipps für den Besichtigungstermin

· Einen Blick auf den Kalender werfen: Ein Wohngebiet ist am Wochenende oft deutlich ruhiger als unter der Woche.

· Die Ohren spitzen: Wie verhält es sich mit Verkehrs- und anderem Lärm?

· Wie ist der allgemeine Eindruck? Gibt es viele Lücken, die bald bebaut werden und somit Lärm- und Schmutzbelästigung nach sich ziehen?

· Ist das Äußere des Hauses gepflegt und entspricht den eigenen Vorstellungen?

· Ist der Garten groß, aber ufert nicht so aus, dass er zur Daueraufgabe wird?

· Entspricht die Raumaufteilung den Bedürfnissen von Otto Normalverbraucher oder ist sie sehr individuell (bspw. extrem rentnergerecht)?

Besonderheiten bei der Besichtigung von gebrauchten Immobilien.

Handelt es sich nicht um einen Neubau, fallen alle zuvor genannten Punkte an, aber auch noch weitere: Der erste Blick sollte dem Baujahr gelten. Jede Baualtersstufe hat ihre eigenen Problemzonen. Entlang dieser Richtlinien muss dann die Besichtigung vorgenommen und jeder Fehler eruiert werden. Was auf den ersten Blick harmlos wirkt (etwa etwas Salpeter an der Kellerwand) kann zu teuren Reparaturen führen (hier Freilegen des Fundaments und Abdichten der Kellerwände). Im Zweifelsfall gilt: Unbedingt einen Experten mitnehmen.

Protokolle und Zahlungsplan genau prüfen

Daneben gilt es auch, ein ganz genaues Auge auf das Gedruckte zu werfen:

· Der Energiepass, der allerdings richtig gelesen sein will.

· Der Zahlungsplan: Deckt sich der mit den eigenen Möglichkeiten?

Das mit Abstand wichtigste Dokument ist jedoch das Besichtigungsprotokoll. Denn die Gesetzeslage kennt keine versteckten Mängel, weshalb es auch keinen Haftungsausschluss gibt. Dieser greift nur, wenn der Verkäufer etwas verschwiegen hat – die Beweislast liegt allerdings beim Käufer. Deshalb sollten im Zweifelsfall Gesprächsprotokolle und umfangreiche Fotos erstellt werden.

„Hallo Nachbarn!“ – Die Lage der Immobilie

Die Immobilie ist bezahlbar, entspricht den eigenen Bedürfnissen und es ist genug Platz vorhanden, falls die Familie noch Zuwachs bekommt. Eigentlich könnte der Vertrag unterzeichnet werden!? Bloß nicht: Denn nach dem Blick aufs Haus muss die Umgebung ebenso sorgfältig in Augenschein genommen werden.

Wie wichtig ist die „richtige“ Immobilienlage für Eigentümer und Wertsteigerung?

Kriterien für die Wahl der Lage: Von den Nachbarn bis hin zu regionalen Wirtschaftsaspekten

Denn wie eingangs erwähnt ist das schönste Haus wenig wert, wenn es fernab vom Schuss steht. Folgende Kriterien sollten deshalb unbedingt in die Kaufentscheidung einfließen, denn sie sind für den Immobilienwert entscheidend:

· Wie setzt sich die Nachbarschaft zusammen? Eher ältere Menschen (viel Ruhe), Familien (Kinderlärm) oder hippe Kinderlose (evtl. Partylärm)? Experten nennen das „Mikrolage“.

· Wie wirkt die gesamte Umgebung: Eher gepflegt oder ungepflegt?

· Wie verhält es sich mit der Verkehrsanbindung? Aber Vorsicht: große Straßen bedeuten zwar Mobilität aber auch Verkehrslärm.

· Welche Planungen gibt es für die Zukunft? Geplante Gewerbegebiete in unmittelbarer Nachbarschaft beispielsweise senken den Wert (deshalb einen Blick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde werfen).

· Wie gut ist die Infrastruktur in Sachen Einkauf, Kitas, Schulen, Freizeit usw.?

· Wie sieht es mit der Internetanbindung aus (Mit der genauen Adresse die Provider anfragen und vorher auch die Nachbarn befragen)

Grundsätzlich gilt dabei: Je schlechter die Lage an sich, desto mehr Bedeutung kommt der Immobilie als solche zu: In einer guten Lage ist selbst ein kleines, schlecht ausgestattetes Haus überdurchschnittlich viel wert. Umgekehrt kann in einer schlechten Gegend ein gutes Haus den Preis wenigstens noch halbwegs rechtfertigen.

Regional: Arbeitsmarkt oder Kaufkraft

Neben diesen Mikrofaktoren muss auch das große Ganze im Blick bleiben. Der Wert, nicht nur einzelner Immobilien, sondern ganzer Areale, steht und fällt mit der regionalen Attraktivität, der Makrolage:

· Wie ist es um den Arbeitsmarkt bestellt? Siedeln viele attraktive Unternehmen oder handelt es sich um eine „Tote Zone“? (angesichts der steigenden Attraktivität des Home Office kann allerdings eine gute Internetanbindung den Wert trotzdem retten)

· Wie hoch liegt die regionale Kaufkraftverteilung? Haben die Bewohner viel oder wenig Geld zur Verfügung (was auf künftige Investitionen schließen lässt)?

· Welchen Ruf als Arbeitgeber hat die Region insgesamt? Ländlich kann beispielsweise bedeuten, dass Bedarf an Agrarexperten besteht. Ein Ruf als „Autogegend“ ist für alle mit technischen Berufen interessant weil es hier nicht nur Hersteller, sondern auch Zulieferer gibt - Stuttgart gilt beispielsweise als „Auto-Cluster“.

Diese Aspekte helfen also, nicht nur den Ist-Wert der Immobile einschätzen zu können, sondern auch, wie er sich entwickeln wird. Und: Sofern der Käufer nicht lange in einer Region verwurzelt ist, ihre sollte umso mehr Arbeit in die Recherche dieser Faktoren gesteckt werden – denn sie können über Wohl und Wehe der eigenen Finanzsituation in vielen Jahren entscheiden.

Ansprechendes Äußeres und wertsteigender Innenausbau

Natürlich haben Mikro- und Makrolage hohe Bedeutung. Doch hat auch das Gebäude Gewicht. Im Folgenden daher Tipps, wie die inneren und äußeren Werte so gestaltet werden können, dass Attraktivität und somit Wert hoch bleiben – oder es werden.

Der Außenbereich

Der Grünfläche und Immobilienhülle neuen Glanz verleihen

Unkraut, abplatzende Farbe, verwilderte Büsche: Es braucht viel Kreativität, um hinter einem verwahrlosten Äußeren ein heimeliges Zuhause zu erkennen Das Äußere eines Hauses ist seine Visitenkarte. Was hier getan werden sollte:

· Die Fassade regelmäßig streichen. Alle acht bis zehn Jahre benötigt ein Haus einen Anstrich. Durch einbeziehen moderner Dämmung kann nicht nur über die Optik, sondern auch den Energieverbrauch eine Wertsteigerung generiert werden.

· Ein gepflegter Garten zeugt nicht nur vom grünen Daumen des Besitzers, sondern lässt das Haus auch anders wirken: Bewuchs sollte nach Plan gepflanzt und regelmäßig gestutzt werden. Auch Gartenhäuser, Möbel, Sitzecken usw. sollten optisch ansprechend sein.

· Eingesunkene, vor Unkraut und Rissen strotzende Pflasterflächen sehen ungepflegt aus. Regelmäßige Behandlungen mit einem Fugenreiniger sind Pflicht. Und wenn durch Wurzeln und Befahren die Steine sich wölben, sollte korrigiert werden.

· Mauern, Hecken und Zäune sollten ebenfalls gepflegt sein. Holz muss regelmäßig lackiert werden. Zäune sollten straff gespannt sein und Hecken in Form gebracht werden.

· Unrat usw. hat im Außenbereich nichts verloren. Allenfalls eine Gartenecke ist als Kompostlager erlaubt. Bauschutt und andere Abfälle sollten niemals einfach so herumliegen.

Mit diesen Schritten kann ein Haus für kleines Geld beträchtlich gepflegter und wertiger wirken. Doch es geht natürlich hinter der Eingangstür weiter.

Die Innenausstattung

Zukunftsorientierte Modernisierung: Barrierefreie Ausstattung

Modernisierung muss sich an einem Kosten-Nutzen-Verhältnis orientieren uns sich deshalb in Grundsätzlichem ausdrücken. Hier bekommen angesichts des demographischen Wandels die Regeln des barrierefreien Wohnens, insbesondere im elektronischen Bereich, immer größere Bedeutung:

· Vermeidung von Stolperfallen durch Sockelleisten

· Ausreichend breite Raumtüren

· Ausreichend dimensionierte und gut erreichbare Elektroinstallationen

· Mögliche Nachrüstungen von zukunftsträchtigen Systemen (Smart Home)

· Elektrische Steuerungen von Rollläden, Temperaturen usw.

Doch auch im energetischen Bereich ist innen viel machbar:

· Austausch der Heizungsanlage

· Erneuerte Dämmung von Rohrleitungen

· Digitalisierte Heizungssteuerungen

· Energetische Innenraumsanierung durch Dämmungen von Decken und Wänden

Und nicht zuletzt „isst“ das Auge auch innen mit – gleichzeitig hat die Investition in edlere Innenausstattungen auch einen Plusfaktor für das eigene Wohlbefinden:

· Aufarbeiten von Holzböden

· Austauschen von Teppichböden gegen hochwertiges Laminat oder Parkett

· Optisch ansprechende Putze (Tapeten werden sowieso meist von Neubesitzern getauscht)

· Aufpolieren von Stein- oder Marmorböden

· Austausch von Türklinken und Schlössern

Sanitäre Anlagen als wichtiger Faktor bei der Wertsteigerung

Hohe Bedeutung haben Badezimmer, weil hier alle zuvor genannten Punkte aufeinandertreffen und sie meist viel kostenintensiver zu erneuern sind, als jeder andere Raum – gleichsam ist eine attraktive Nasszelle für viele Käufer ein Zuschlag-Kriterium und somit Wertsteigerungsfaktor.

· Austausch der Fliesen gegen solche, die neutral und vor allem zeitlos sind

· Einbau von hochwertigen Installationen wie Waschbecken, Armaturen und Toilettenschüsseln

· Realisierung von großzügigen, bodenebenen Duschen

· Anschluss des Bades an Smart-Home-Systeme (bspw. Lautsprecher und WLAN-Anbindung)

Dabei sollte aber darauf geachtet werden, dass alle Installationen nicht nur hochwertig wirken, sondern praktisch funktionieren: Eine offene Dusche mag attraktiv aussehen, ist aber wenig praxistauglich, weil unweigerlich Wasser herumspritzen wird. Ähnliches gilt auch für Badewannen: Eine Zweipersonenwanne mit Sprudelfunktion hat zweifellos Prestige, wird sich in einer Gemeinde mit hohen Wasserkosten jedoch nur selten füllen lassen.

Verkauf der Immobilie: Realistische Wertprüfung und Käufergewinnung

Wie erfolgreich die Gestaltung des Immobilienwerts war, lässt sich erst im Praxistest feststellen. Und der beginnt, wenn es Zeit wird, sich von der Immobilie zu verabschieden.

Wert einschätzen und Käufer gewinnen

Worauf achten Käufer?

Was Verkäufer haben möchten und was Käufer bereit sind, zu bezahlen – dazwischen klafft oft eine große Lücke. Fest steht: Ohne Betrachtung von Vergleichswerten sollten Verkäufer keine Preise festlegen. Das birgt nicht nur das Risiko, dass der Preis viel hoch eingeschätzt wird, sondern auch, dass man ein Verlustgeschäft macht.

Möglichkeiten der Immobilienbegutachtung: Profi-Auswertung oder ausschließliche Marktwerteinschätzung?

Wenn genau eingeschätzt werden soll, wie die Preisgestaltung einzuordnen ist, gibt es praktisch nur zwei seriöse Möglichkeiten:

1. Die Beauftragung eines Gutachters. Dessen Vorteil: Er ist Profi und kann den Wert eines Hauses in Anbetracht aller Faktoren mit extrem hoher Genauigkeit feststellen. Allerdings kann das auch zum Bumerang werden: Gutachter legen jede negative Kleinigkeit schonungslos offen – und da diese bekannt sind, darf sie der Verkäufer nicht mehr verschweigen. Außerdem muss der Gutachter viel Material sichten – weshalb eventuell Unterlagen bei Ämtern angefordert werden müssen. Zuletzt steht die Gutachterkosten: Sie richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – und sind abhängig vom Immobilienwert. Gutachterkosten von 2000 Euro kommen leicht zusammen.

2. Günstiger sind Marktwerteinschätzungen – auch bekannt als „Mini-Gutachten“. Das Internet ist voller Seiten, die diesen Service anhand von Fragebögen anbieten. Am Ende gibt’s für einen Preis von maximal 50 Euro eine Einschätzung. Allerdings: Diese ist nur so genau, wie der Verkäufer bei der Eingabe ehrlich war.

Grundsätzlich gilt daher: Eine Marktwerteinschätzung sollte der erste Schritt sein. Kommt dabei eine Summe heraus, die krass konträr zur eigenen Einschätzung steht, sollte bei Verkäufen an Fremde ein Gutachten erstellt werden – je größer der Verkaufswert, desto mehr lohnt es sich.

Kleinere Mängel verschweigen?

Kurzgesagt: Auf keinen Fall! 2014 urteilte der Bundesgerichtshof, dass Hausverkäufer alle Fragen nach Mängeln ehrlich beantworten müssen. Selbst wenn der Kaufvertrag Verkäufer von der Haftung entbindet, können bei arglistiger Täuschung - auch bei kleinen Mängeln – Regressansprüche von tausenden Euro entstehen. Ehrlich währt beim Hausverkauf am längsten und schützt effektiv vor Schadensersatzzahlungen.

Weitergabe an Familienmitglieder

Schenken oder vererben?

Wer seine Immobilie einem Verwandten zukommen lassen möchte, der ist nicht vor der Steuer gefeit – leider, muss man sagen. Grundsätzlich gibt es die Möglichkeiten des Schenkens oder Vererbens – „eine für alle“ gibt es dabei nicht, beide haben ihre bevorzugten Einsatzbereiche:

· Zwischen Ehegatten sollten immer geschenkt werden, denn dabei bleibt alles steuerfrei. Allerdings muss nach dem Tod des Schenkenden noch zehn Jahre im Haus gelebt werden, bevor es verkauft werden darf.

· Auch an die Kinder sollte geschenkt werden: Bis zu einer Wohnfläche von 200m² ist das steuerfrei möglich

· Soll vererbt werden, gelten scharfe Freibetragsgrenzen: Ehegatten dürfen im Wert von 500000 Euro bedacht werden, Kinder nur 400000 und Geschwister sogar nur 20000 Euro.

Damit gilt: Je mehr die Immobilie wert ist, desto eher sollte sie zu Lebzeiten verschenkt werden. Aber Vorsicht: Wer rechtlich sauber weiter darin wohnen will, sollte sein Wohnrecht mit ins Grundbuch eintragen lassen. Das schützt nicht nur im Streitfall, sondern gibt auch einen Gläubigerschutz, für den Fall, dass der Neubesitzer sich überschuldet.

Zusammenfassung und Fazit:

Der Wert einer Immobilie hängt von sehr viel mehr ab, als dem Zustand der Böden und der Elektroinstallation. Sowohl für Käufer als auch Verkäufer gilt deshalb die Maßgabe: Vergleichen und noch mehr vergleichen. Und wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus zu verkaufen, sollte schon lange davor investieren, damit der spätere Preis auch zumindest halbwegs dem entspricht, was man sich selbst vorstellt.