Die EZ-Newsletter
Am Haus der Großeltern oder der Großtante wurde seit etlichen Jahren kaum etwas gemacht: Der energetische Zustand ist miserabel; Küche, Bad und Bodenbeläge stammen aus den Siebzigern, die Zimmer sind klein, die Flure verwinkelt. Hat man eine solche Immobilie geerbt, stellt sich womöglich die Frage: Lohnt es sich, zu sanieren und umzubauen? Oder sind Abriss und Neubau die bessere Idee?
Fragen, die nicht pauschal beantwortet werden können. Ausschlaggebend sind nicht nur finanzielle Überlegungen. „Solche Immobilien stellen auch einen ideellen Wert dar“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Wer das Haus seiner Großeltern oder Eltern erbt, verbindet damit persönliche Erinnerungen und Erlebnisse. Das einfach abzureißen und etwas Neues auf dem Grundstück zu bauen, fällt vielen schwer.“ Zudem besitzen ältere Häuser oft viel Charme. Dennoch: Auch Abriss und Neubau haben Kodim zufolge Vorteile: „Das neue Haus kann individuell geplant werden und entspricht dann den baulichen und energetischen Anforderungen.“
Marc Ellinger, Leiter des Freiburger Büros des Verbands Privater Bauherren (VPB), rät: „Sanieren, Verkaufen oder Abreißen und Neubauen – diese Entscheidung sollte möglichst objektiv ohne Sentimentalitäten vorbereitet werden.“ Natürlich ist ein Kassensturz wichtig. Die neuen Eigentümer sollten auch ihre Lebensumstände hinterfragen: Wo liegt der Lebens- und Arbeitsmittelpunkt der Familie? Welche Veränderungen stehen an? Welche Zukunftspläne gibt es? Wie und wo wollen wir im Alter wohnen? Passt das geerbte Haus dazu? Sinnvoll in jedem Fall: Vor der Entscheidung möglichst umfassende Informationen über die Immobilie zusammenzutragen, etwa zu Baujahr, Bauweise, Aus- und Umbauten und möglichen Schadstoffbelastungen.
Wichtig ist Marc Ellinger zufolge der Blick in die Baugenehmigungsunterlagen. „Das gibt Aufschluss, ob das Haus überhaupt genehmigt ist. Es kommt nämlich vor, dass auch nicht genehmigte Bauten Bestandsschutz haben“, sagt der Experte vom VPB. „Wird an diesen Gebäuden etwas verändert, entfällt möglicherweise der Bestandsschutz und es muss abgerissen werden.“ Das kann alle Pläne einer Sanierung zunichtemachen.
Corinna Kodim rät zu einer gründlichen Prüfung des Bauzustandes, möglichst durch unabhängige Experten. „Bei statischen Mängeln, Feuchtigkeit tief im Mauerwerk oder in der Holzkonstruktion kann eine Sanierung so teuer werden, dass sie die Kosten für Abriss und Neubau überschreitet. Bei schweren Schäden bleibt nur der Abriss des Hauses.“
Auch den finanziellen Aufwand, den die Beseitigung von Mängeln und die Erneuerung veralteter Technik mit sich bringt, sollte man einschätzen lassen. Hier helfen Bausachverständige oder ein Architekt. Wer einen Abriss ins Auge fasst, sollte bedenken, dass sich allein die Abbruch- und Entsorgungskosten je nach Größe des Hauses auf mittlere fünf- bis sechsstellige Beträge summieren könnten, sagt Marc Ellinger.
Auch eine Sanierung kann kostspielig werden. Bei Häusern, die vor 1993 gebaut wurde, ist es wahrscheinlich, dass Asbest verwendet wurde. Erst Ende 1993 wurde in Deutschland dieser Baustoff verboten. „Solange das Material nicht durch Bauarbeiten freigesetzt wird, ist das kein Problem. Asbest wird erst gefährlich, wenn Fasern freigesetzt und eingeatmet werden, zum Beispiel bei einer Sanierung“, erklärt Corinna Kodim. „Dann muss der Bauherr mit einem finanziellen Aufwand für Rückbau und fachgerechte Entsorgung rechnen.“
Wenn das Haus aber in einem guten Erhaltungszustand ist und sich der Instandhaltungsstau in Grenzen hält, spricht einiges für Sanierung und Umbau. „Schon allein aus Umweltgründen ist es sinnvoll, ein Haus weiter zu nutzen, statt es abzureißen und neu zu bauen“, sagt Marc Ellinger. „Denn es steckt jede Menge graue Energie drin - Energie, die für den Bau aufgewendet wurde.“ Wird die Immobilie weiter genutzt, spart das Ressourcen und CO2. Und: „Man kann erst einmal einziehen und dann Schritt für Schritt vorgehen.“ Katja Fischer