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Die sonnigen Zeiten für Immobilienkäufer sind erst einmal vorbei. Während die Bauzinsen noch vor einem guten Jahr zwischen ein und zwei Prozent oder sogar darunter lagen, sind sie seit Anfang dieses Jahres schnell in die Höhe geklettert. Das lässt für manche den Traum vom Eigenheim platzen, hat aber auch erhebliche Auswirkungen für all jene Häuslebauer, die sich jetzt um ihre Anschlussfinanzierung kümmern müssen.
Denn die meisten Baufinanzierungen werden anfangs mit einer festen Zinsbindung zunächst für zehn oder 15 Jahre abgeschlossen. Läuft diese Frist aus, muss neu verhandelt und ein Anschlusskredit vereinbart werden. Eigentümer, die jetzt vor dieser Aufgabe stehen, sind großen Unwägbarkeiten ausgesetzt. „Niemand kann sagen, wohin die Reise geht“, sagt Annabel Oelmann, Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen. Ist die Spitze des Eisberges schon erreicht oder werden die Zinsen noch viel weiter ansteigen? Deshalb sei es auch schwierig, den Verbrauchern jetzt allgemeingültige Empfehlungen zu geben.
„Jeder Fall ist anders, und jeder Häuslebauer sollte individuell an die Sache herangehen“, rät Jan Schulze, Finanzierungsspezialist bei Dr. Klein Baufinanzierung, einem Finanzdienstleister. „Dazu gehört als erstes, die persönliche Lage in der aktuellen Lebensphase zu checken und das Budget daraufhin neu zu planen.“ Bei der Anschlussfinanzierung sieht die finanzielle Situation der meisten Menschen viel besser aus als kurz nach der Bauphase. Ihr Verdienst ist in der Zwischenzeit gestiegen, vielleicht kamen Erbschaften und andere Einnahmen hinzu. „Aber es gibt natürlich auch Fälle, wo es nicht so glatt lief und sogar Einkommenseinbußen zu verzeichnen sind“, sagt Oelmann. „Wir sehen in unseren Beratungen immer noch die Auswirkungen von Corona, die das Familienbudget einschränken, weil Nebentätigkeiten fehlen oder ganze Jobs wegfielen.“ Hinzu kommen die hohen Energiepreise, die die Verbraucher in Bedrängnis bringen. Üblicherweise unterbreitet die finanzierende Bank ihrem Kunden etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung. „Das ist aber viel zu spät, um sich das erste Mal damit zu befassen“, sagt Oelmann. Kunden sollten den Markt schon Jahre vorher gut beobachten und Angebote einholen, damit sie Alternativen haben, wenn ihnen die vorgeschlagenen Konditionen nicht gefallen.
„Die eigene Hausbank bietet oft nicht die Top-Konditionen“, weiß Jan Schulze. „Die Zinsunterschiede zwischen den Bankangeboten sind recht groß, aktuell betragen sie zwischen 0,4 und 0,8 Prozentpunkte“, sagt der Experte. Man muss aber gar nicht unbedingt wechseln. Manche Hausbanken kommen ihren Kunden entgegen, wenn sie sehen, dass die Angebote anderer Banken günstiger sind.
Viele Bauherren, die schon seit Jahren ihren Kredit abzahlen, wollen auch bei der Anschlussfinanzierung in etwa bei der Summe bleiben, die sie bisher gezahlt haben. „Mit den gestiegenen Zinsen bekommen sie nun aber nicht mehr das Gleiche für diesen Betrag“, gibt Jan Schulze zu bedenken. In der Niedrigzinsphase konnten sie sich eine vergleichsweise hohe Tilgung leisten, den Kredit also schneller abzahlen. Jetzt müssen sie abwägen: Kann ich mir die hohe Tilgung noch leisten oder muss ich wegen der hohen Zinsen dort Abstriche machen und länger abzahlen? „Vielen Verbrauchern ist es wichtig, dass sie jetzt die Voraussetzungen schaffen, um ihre Immobilie sicher bis zum Ende durchfinanzieren zu können“, weiß Oelmann. „Diese Klientel ist daran interessiert, sich jetzt möglichst langfristig die aktuellen Zinsen zu sichern.“ Deshalb werden gern länger laufende Verträge geschlossen.
Besonders sicherheitsorientierte Kunden entscheiden sich sogar vor Ablauf der Zinsbindung für ein Forwarddarlehen, mit dem sich das aktuelle Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern lässt. „Das kann sich lohnen, kann aber auch rückblickend die falsche Entscheidung sein“, sagt Jan Schulze.
Auf der anderen Seite gibt es aber auch Kunden, die jetzt erst einmal auf kurzfristige Verträge setzen, weil sie denken, das wird schon wieder anders. „Wer am Ende besser fährt, kann heute niemand sagen. Das ist eine Wette auf die Zukunft“, meint Oelmann.
Egal für welche Strategie sich der Kunde am Ende entscheidet, es gibt eine uneingeschränkte Empfehlung: „Wichtig ist, die Rückzahlung möglichst flexibel zu halten“, rät Klaus Kellhammer, Leiter des Regionalbüros Tübingen des Verbands Privater Bauherren. „Kunden sollten unbedingt Sondertilgungen und Tilgungswechsel vereinbaren, auch wenn das geringe Aufschläge kostet.“ Katja Fischer