Grenzen der Gemeinschaft

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Mehr Freiheiten in den eigenen vier Wänden? Nicht immer - zwar dürfen Eigentümer ihre Wohnung nach ihren Vorstellungen gestalten. Doch längst nicht über alles dürfen sie allein entscheiden.

Wem in einer Eigentümergemeinschaft was gehört, ist in der Teilungserklärung geregelt. Unterschieden wird hier zwischen dem Eigentum aller - dem Gemeinschaftseigentum - und dem Eigentum der einzelnen Mitglieder, dem Sondereigentum. „Dem einzelnen Eigentümer gehört eigentlich nur die Luft zwischen den Wänden“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherrn (VPB). Gemeint ist: Sein Sondereigentum unterliegt Regeln.

Der Haken, den viele nicht bedenken: Einige Bestandteile der Wohnung gehören nicht zum Sondereigentum, sondern sind Teil des Gemeinschaftseigentums, über das alle Eigentümer bestimmen dürfen. Sabine Feuersänger vom Verein Wohnen im Eigentum nennt ein Beispiel: „Will ein Eigentümer die Wohnungstür oder die Fenster von außen streichen oder austauschen, müssen die Miteigentümer zustimmen.“ Auch wenn man den Grundriss der eigenen Wohnung verändern will, müssen die anderen Eigentümer dies meist genehmigen. „Das gilt insbesondere bei der Veränderung von tragenden Innenwänden“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Keine Belästigung

Über nichttragende Wände kann man aber weitgehend frei entscheiden - die Bauarbeiten müssen aber im erträglichen Maß ablaufen. „Außerdem muss sich der Eigentümer an baurechtliche Vorgaben halten“, sagt Happ.

Frei sind Eigentümer beim Einrichten der Wohnung. Auch bei dem Streichen oder Tapezieren zählt allein der persönliche Geschmack. „Die Ausstattung im Bad und in der Küche können Eigentümer ebenso nach ihren eigenen Vorlieben auswählen“, erklärt Feuersänger.

Bei der Gestaltung des Balkons oder der Farbe der Markise hören die Freiheiten aber wieder auf: Hier kann die Gemeinschaft ein Wörtchen mitreden. „Denn da geht es um das einheitliche Gesamtbild der Wohnanlage“, erläutert Reinhold-Postina. Deshalb dürfen Einbauten auf dem Balkon in der Regel nicht sichtbar sein.

Halten sich Einzelne nicht an die Gemeinschaftsordnung oder an Beschlüsse, kann die Eigentümergemeinschaft sie abmahnen oder sogar vor Gericht ziehen. „Das Gericht wird dann entscheiden, ob die entsprechende Klausel oder der Beschluss wirksam ist“, erklärt Feuersänger. Wenn ja, können auf diese Person neben den Gerichtskosten gegebenenfalls auch Schadenersatzforderungen oder etwa die Verpflichtung zum Rückbau zukommen.

Entscheidungen mittragen

Auch bei den Themen Heizungs- oder Wasseranlage ist der Einzelne von der Gemeinschaft abhängig. „Was eine Eigentümerversammlung mit der je nach Beschlussgegenstand notwendigen Mehrheit beschließt, muss jeder einzelne Eigentümer mittragen und auch bezahlen“, sagt Feuersänger.

Sogar das Halten eines Tieres kann die Gemeinschaft untersagen. Eine Ausnahme: Der Eigentümer braucht das Tier aus Therapiegründen. Dies sollte er etwa mit einer Bestätigung des Arztes belegen können. Ob man in seiner Wohnung etwa einen Hund oder eine Katze halten darf, steht in der Teilungserklärung, der Hausordnung oder der Beschlusssammlung, erläutert er. Diese Unterlagen sollten Kaufinteressenten immer genau prüfen. Liegt keine Vereinbarung vor, muss der Eigentümer niemanden um Erlaubnis fragen. Dennoch dürfen sich die Nachbarn nicht durch Lärm oder Gestank des tierischen Mitbewohners gestört fühlen.

Wollen Freunde, der Partner oder Verwandte einziehen, kann der Eigentümer darüber meist frei entscheiden. „Allerdings darf die Wohnung nicht überbelegt sein“, gibt Happ zu bedenken. Als Faustregel gilt: Pro Person, die über sechs Jahre alt ist, sollten rund zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Wer seine Immobilie an Dritte vermieten will, braucht dafür meist keine Genehmigung. „Die anderen Eigentümer können jedoch eine störende Nutzung der Wohnung untersagen“, sagt Happ.

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