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Angaben zur Wohnungsgröße in Mietverträgen und in der Realität können voneinander abweichen. Nachmessen kann sich für Mieter lohnen, weil sich dadurch eventuell Nebenkosten und Miete reduzieren.
Berlin - Wer eine Wohnung mietet oder kauft, will deren Größe wissen. Nach der Quadratmeterzahl richten sich r Preis und Nebenkosten. Da stellt sich die Frage, wie verlässlich die Maßangaben sind und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt. Fragen und Antworten zur richtigen Wohnfläche.
Was bedeutet Wohnfläche?
Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume – einschließlich Flur, Balkon oder Loggia. Keller, Garage, Waschküche oder Trockenräume zählen nicht dazu, so Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Bei Schrägen im Dachgeschoss bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt.
Wie erkennen Mieter, ob die Größenangabe stimmt?
Nachmessen mit Zollstock, Maßband oder Laserentfernungsmesser liefert Anhaltspunkte. Do-it-yourself-Methoden sind jedoch häufig fehlerbehaftet. Deshalb empfiehlt der Mieterverein München, einen Vermessungsexperten zu beauftragen. Dessen Honorar liege abhängig von der Wohnungsgröße zwischen 50 und 100 Euro.
In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter streiten. „Zum Beispiel über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Sonst kommen Mieter oft gar nicht auf die Idee, zu prüfen“, sagt der Flensburger Rechtsanwalt Finn Witt. Denn für Nebenkosten und Mieterhöhung ist nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend – und die muss nicht dem Mietvertrag übereinstimmen (Az.: VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14).
Auf welche Vorgaben kommt es an?
Entscheidend ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche. Größenangaben wie „ca. 85 Quadratmeter“ gelten per se als zu vage. Sie könnten deshalb vor Gericht vorteilhaft für Mieter sein, sollte die tatsächliche Fläche abweichen. Das leitet sich aus einem BGH-Urteil ab (Az. VIII ZR 144/09). Manche Verträge nennen lediglich die Räume „3 Zimmer, Küche, Diele, Bad“. Damit wären zumindest Vermieter auf der sicheren Seite – sie setzen sich nicht dem Vorwurf falscher Größenangaben aus.
Das Datum des Mietvertrags ist maßgeblich für die Berechnungsgrundlage: Bei Abschlüssen bis zum 31. Dezember 2003 zählt die II. Berechnungsverordnung. Seit dem 1. Januar 2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Mietvertrag nichts anderes steht.
Was wenn die Wohnung kleiner ist?
Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht erst ab einer Differenz oberhalb der zehn Prozent-Marke. Mieter können zum Beispiel wegen einer 15-prozentigen Flächendifferenz die Miete um 15 Prozent kürzen, sagt Hartmann und verweist auf ein BGH-Urteil (Az. VIII ZR 144/09). Außerdem kann der Mieter verlangen, dass die Miete in Zukunft runtergeht. Bei Mieterhöhungen kommt es hingegen auf die tatsächliche Fläche an. Ist diese kleiner als festgeschrieben, muss der Vermieter das berücksichtigen.
Nebenkosten werden ebenfalls nach der realen Größe verteilt. Wird mehr Fläche angesetzt, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwand erheben, empfehlen die Mietervereine.