Schriftliche Ankündigung ist zwingend

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Eine Dusche, schalldichte Fenster oder der ersehnte Balkon - es gibt viele Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit um Modernisierungsmaßnahmen. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite.

Wann sprechen Experten von einer Modernisierung?

„Es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln“, sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Dazu gehört die energetische Sanierung. Zudem gilt das, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig zu erhöhen, etwa durch einen neu angebauten Balkon. Außerdem ist es der Fall, wenn der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss. Anschließend darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Müssen Mieter eine Modernisierung dulden?

Grundsätzlich ja. „Ob der Mieter damit einverstanden ist, spielt keine Rolle“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Er könne aber eventuell anzweifeln, dass es sich bei der angekündigten Maßnahme um eine Modernisierung handelt. Denn der Vermieter muss klar zwischen Modernisierung und Instandsetzung unterscheiden. „Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instandsetzungsmaßnahme“, erklärt Storm. Für Instandsetzungen darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Bis wann muss der Vermieter den Mieter informieren?

Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen. Dabei müsse er darlegen, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt sowie die Zeiträume für die einzelnen Arbeiten und wie lange diese dauern.

Der Vermieter muss aber auch die voraussichtliche Mieterhöhung angeben. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. „Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an Fristen gebunden“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Gibt es Härtegründe, die der Mieter anführen kann?

Unter Umständen. Beispielsweise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ropertz. Oder wenn sich durch einen Einbau einer Dusche der Grundschnitt der Wohnung verschlechtern würde. Meist fallen jedoch nur Gründe ins Gewicht wie eine schwere Krankheit des Mieters, erklärt Heilmann.

Die Wohnung wird zu teuer - kann das eine Modernisierung verhindern?

Nein. „Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung selbst bekämpft werden“, erklärt Ropertz. Der Mieter müsse vorher in Textform Einwand erheben. Dafür hat er höchstens einen Monat Zeit, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat. Das Problem: „Welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig.“ Das Landgericht Berlin urteilte, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens des Haushalts für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert höher angesetzt.

Gibt es Verträge, die eine Mieterhöhung danach ausschließen?

Ja. „Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben, darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen“, erklärt Storm. Zumindest nicht bis zum Ablauf der Staffelmiete. Gleiches gelte für Indexmietverträge, „außer im Fall von Gesetzesänderungen, die der Vermieter umsetzen muss“.