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Wer eine Eigentumswohnung zu verkaufen hat oder das Häuschen der Großeltern erbt, sollte den Wert der Immobilie gut kennen. Um ihn zu bestimmen, sind Profis gefragt, Makler oder Sachverständige. Sie wissen, welche Bewertungsverfahren aktuell gültig sind und berücksichtigen alle Faktoren.
Was Immobilienmakler dürfen - und was nicht
Mit Immobilienmaklern haben die meisten Menschen – wenn überhaupt – nur selten zu tun. Deswegen wissen die wenigsten, was dabei zu beachten ist.
Ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum: Bei Immobiliengeschäften werden nicht selten Makler hinzugezogen. Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, worauf es ankommt. Ein Überblick, welche vertraglichen Regelungen geläufig und rechtens sind.
1. Maklervertrag bedarf der Textform
Voraussetzung für einen wirksamen Vermittlungsvertrag ist, dass der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform geschlossen wird“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Gibt es das nicht, ist der Vertrag nichtig. Die Folge: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung könne ein Makler dann keine Courtage verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei fehlerhafter Beratung oder falschen Angaben stünden Interessenten dann aber in der Regel auch keine Schadenersatzanprüche zu.
2. Courtage und Kostenteilung
Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung, ist in der Regel eine Courtage zu bezahlen. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat – und ob es sich um ein Kauf- oder um ein Mietgeschäft handelt. Beim Immobilienkauf gebe es keine gesetzlich festgeschriebene Höchstgrenze bei der Provision, sagt Inka-Marie Storm. Üblicherweise würden jedoch 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig.
Die Provision zahle zwar grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat. Allerdings könnten die Kosten bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden, so Storm. Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Danach hat immer derjenige die Maklercourtage zu zahlen, der den Makler beauftragt hat. Ist das der Mieter, darf die Courtage zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Courtage Verhandlungssache. In der Regel werden laut Storm aber auch hier eineinhalb bis zwei Monatskaltmieten veranschlagt.
„Der Makler hat allerdings keinen Anspruch auf ein Honorar, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“, sagt die Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland.
Gleiches gilt, wenn der Makler oder das Maklerunternehmen Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.
3. Bezahlung nur im Erfolgsfall
„Verbraucher müssen erst dann Provision an den Makler zahlen, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt“, sagt Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland. Kommt trotz aller Bemühungen des Maklers kein Abschluss zustande, hat dieser auch keinen Vergütungsanspruch. Eine Klausel, die eine solche Provisionspflicht bei Nichtzustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrags vorsieht, ist verboten. Laut Storm dürften Makler in so einem Fall lediglich Reise- und Portokosten als Aufwandsentschädigung geltend machen, wenn sie diese konkret nachweisen. „Intransparente Pauschalen sind nicht erlaubt.“ Ebenso unzulässig sei die Abrechnung von Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und den Versand von Exposés.
4. Abstand von Reservierungsgebühren
Laut Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist die Erhebung anderer Gebühren als der Maklercourtage in der Regel nicht zulässig. Jedenfalls nicht, sofern es keine konkreten schriftlichen Vereinbarungen gibt. Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger empfiehlt, keinen eigenständigen Reservirungsvertrag abzuschließen und im Idealfall auch keinen Maklervertrag zu unterzeichnen, in dem eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. Ist eine solche im Maklervertrag enthalten, müsse sie bei Zustandekommen des Kaufs mit dem Maklerhonorar verrechnet werden. Kommt der Verkauf trotz Reservierung nicht zustande, müssen Makler die erhaltene Reservierungsgebühr zurückbezahlen. Doch eine Reservierungsvereinbarung bietet Reibold-Rolinger zufolge keinen nennenswerten Vorteil für Interessenten. Eigentümer könnten das Grundstück trotzdem an andere Interessenten veräußern oder vermieten.
5. Widerrufsrecht, Kündigung, Laufzeit
Werden Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen, stehe Verbrauchern grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, sagt Verbraucherschützer Bauer. Darüber muss der Makler bei Vertragsschluss informieren. „Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden“, sagt Bauer.
Maklerverträge können grundsätzlich befristet oder unbefristet geschlossen werden. Matthias Bauer rät zu einer Laufzeitvereinbarung von drei bis sechs Monaten. So habe der Makler genügend Zeit, ein passendes Objekt oder einen entsprechenden Interessenten zu finden. Die Verträge sehen Bauer zufolge häufig befristete Kündigungsklauseln vor. Andernfalls könnten Kunden bei unbefristeter Laufzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angaben von Gründen kündigen. Verstößt der Makler gegen seine vertraglichen Pflichten, stehe Kunden zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.
6. Alleinauftrag kann rechtmäßig sein
Um sich ein Vermittlungsgeschäft exklusiv zu sichern, können Makler mit ihrem Auftraggeber einen Alleinauftrag vereinbaren. Während der Vertragslaufzeit darf der Kunde keine weiteren Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragen. Nur darf die Laufzeit nicht unbegrenzt sein. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Befristung von sechs Monaten angemessen ist. Zudem ist eine automatische Verlängerung von je drei Monaten im Fall einer unterbliebenen Kündigung des Kunden wirksam.
7. Fehlerhafte Angaben im Exposé
Für fehlerhafte Angaben in einem Maklerexposé kann ein Auftraggeber mit haften, sagt Inka-Marie Storm. Darum dürften Makler keine Angaben im Exposé machen, durch die die Beschaffenheit einer Immobilie falsch dargestellt wird. Der Makler hat laut Storm die Pflicht, den Interessenten zu beraten. Beschönigt er etwa den Zustand des Objekts, verletzt er seine Pflicht und macht sich schadenersatzpflichtig. Christoph Jänsch
Was sich seit 2023 an der Immobilienbewertung geändert hat
Seit 2023 werden Immobilien im Falle einer Schenkung oder eines Erbes näher am Marktwert bemessen. Das führt vielfach zu höherer Steuerbelastung. Was jetzt zu wissen ist.
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss darauf in der Regel Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen. Für die steuerliche Bewertung einer Immobilie gibt es im Wesentlichen drei Verfahren: das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Bei zwei der drei Verfahren haben sich bestimmte Rechengrößen zuungunsten von Verbrauchern geändert: Im Sachwertverfahren ist das der sogenannte Sachwertfaktor – eine Kennzahl, die den baulichen Wert einer Immobilie an tatsächlich zu erzielende Verkaufserlöse in der jeweiligen Region angleicht. Das betrifft laut Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland vor allem Einfamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen.
Im Ertragswertverfahren ist der sogenannte Liegenschaftszins angepasst worden – eine Art Prognose für die Wertentwicklung einer Immobilie am jeweiligen Standort – und die abziehbaren Bewirtschaftungskosten, wozu etwa Instandhaltungskosten gehören. Davon betroffen sind laut Barent vor allem vermietete Immobilien.
Eingeführt wurde zudem ein neuer Regionalfaktor, der Unterschiede zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau eines zu bewertenden Objekts abbilden soll.
Die Änderungen bei den Bewertungsverfahren führt aber nicht zwangsläufig dazu, dass Erben und Beschenkte Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen müssen. „Werden die persönlichen Freibeträge auch nach der neuen Bewertung nicht überschritten, haben die geplanten Änderungen keine Auswirkung“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum.
Außerdem bleibt Betroffenen noch immer die Möglichkeit der Bewertung nach dem unveränderten Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Wert eines Grundstücks aus Verkehrswerten abgeleitet, die örtlich zuständige Gutachterausschüsse aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke ermittelt haben. Das geht der Geschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer zufolge etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Teileigentum. Das Manko: „Das Vergleichswertverfahren kann nur dann angewendet werden, wenn auch entsprechende Daten vorliegen.“
„Auch die Möglichkeit, den Immobilienwert mittels Gutachten nachzuweisen, gibt es“, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Ein zuständiger Gutachterausschuss oder Sachverständiger könnte tatsächlich niedrigere Verkehrswerte feststellen. „Hier sind die Finanzämter aber zunehmend kritisch“, schränkt Sibylle Barent ein.
Grundsätzlich können Immobilienbesitzer bei der Schenkung die Freibeträge ausnutzen. Kinder können von Elternteilen alle zehn Jahre mit bis zu 400 000 Euro steuerfrei bedacht werden. „Wenn beiden Elternteilen die Immobilie gehört, kann jeder Elternteil zum Beispiel seinen Anteil bis 400 000 Euro alle zehn Jahre steuerfrei übertragen“, sagt Claudia Karbe-Geßler. Geht es im Erbfall um das Elternhaus, können Kinder von einer Steuerbefreiung profitieren, wenn sie selbst einziehen. Das geht aber nur bei Immobilien, deren Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter bemisst. Außerdem müssen Erben mindestens zehn Jahre im Objekt wohnen. Christoph Jänsch