Die Baukosten explodieren, und nun steigen auch noch die Zinsen. Letzteres trifft auch Immobilienkäufer. Was bedeutet das für den Traum vom Eigenheim?
Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich seit Jahresbeginn verdreifacht, und die Baukosten gehen durch die Decke. Viele Menschen fragen sich, ob sie jetzt schnell noch ein Eigenheim erwerben oder errichten sollten – oder lieber abwarten.
Werden die Zinsen weiter zulegen? Nach dem steilen Anstieg in der ersten Jahreshälfte sind die Bauzinsen zuletzt wieder leicht gesunken. Das hängt mit der Eintrübung der Konjunkturaussichten zusammen. „Wir erwarten, dass die Zinsen künftig nicht mehr so schnell steigen“, sagt Jochen Möbert, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research. Zwar bleibe das Risiko, „dass es einen weiteren Zinsschock braucht, um die Inflation zu bremsen“. Für die nächsten Monate hält er dieses Szenario aber schon deshalb für unwahrscheinlich, weil in der Europäischen Zentralbank heftig über die Gefahr einer Überforderung hochverschuldeter Staaten diskutiert wird.
Früher waren die Zinsen doch noch viel höher? Im historischen Vergleich ist ein Zinssatz von gut drei Prozent für ein Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung tatsächlich moderat. Vor 25 Jahren lag dieser Zinssatz bei sieben Prozent. Doch angesichts der hohen Kauf- und Baupreise bedeutet die Zinsentwicklung der vergangenen Monate einen enormen Anstieg der monatlichen Kreditraten. Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierungen des Kreditvermittlers Dr. Klein in Stuttgart, gibt ein Beispiel: „Ein Kunde, der im Oktober 2021 noch ein Immobiliendarlehen zu einem Zinssatz von 0,75 Prozent bekommen hätte, hätte jetzt 3,05 Prozent zahlen müssen. Bei einem Darlehen über 560 000 Euro bedeutete das einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von 1750 auf 2820 Euro.“ Der Betroffene sprang ab – obwohl es sich um einen leitenden Angestellten handelte, der reichlich Eigenkapital mitbrachte und den Kredit problemlos bekommen hätte, sagt Lenz.
Wenn sich Käufer zurückziehen, sinken dann die Preise? Das Online-Portal Immowelt berichtet, im zweiten Quartal seien die Preise in sieben von 14 untersuchten Großstädten nicht mehr gestiegen oder sogar gesunken. Die Analyse bezieht sich auf bei Immowelt inserierte Bestandswohnungen. Die Preise dafür gingen in München, Düsseldorf, Hannover und Leipzig um ein oder zwei Prozent zurück. In Frankfurt, Köln und Essen blieben die Preise im Vergleich zum ersten Quartal unverändert. In Stuttgart legten sie dagegen um ein Prozent zu. Ähnlich in Berlin, Hamburg, Bremen, Dortmund, Dresden und Nürnberg.
Wie geht es weiter? Der Deutsche-Bank-Volkswirt Möbert hält den Preisrückgang „am aktuellen Rand“ für ein vorübergehendes Phänomen: „Der steile Anstieg der Zinsen war für die ganze Branche ein Unsicherheitsschock, Käufer und Verkäufer müssen lernen, damit umzugehen.“ Für die Zukunft erwartet er, dass die Preise wieder anziehen – insbesondere in Großstädten wie Stuttgart, wo Wohnraum knapp und die Nachfrage groß ist.
Aber wenn doch die Nachfrage sinkt? Selbst dann dürfte sie vielerorts das Angebot übersteigen. Der Dr.-Klein-Berater Lenz formuliert es so: „Statt 20 Besichtigungen für ein Eigenheim sind es jetzt nur noch fünf – aber von denen kauft auch einer.“ Der Nachfrageüberhang dürfte nach Berechnungen der Deutschen Bank im Stuttgarter Stadtgebiet noch bis Ende des Jahrzehnts bestehen bleiben, im Umland erwartet Möbert dagegen kaum noch Preissteigerungen. Auch in einzelnen Großstädten habe sich die Lage dank vermehrter Bautätigkeit bereits entspannt. Insgesamt aber sei der Neubau im vergangenen Jahr mit bundesweit 293 000 fertiggestellten Wohnungen hinter den Erwartungen zurückgeblieben.
Wie sieht es derzeit mit Neubauprojekten aus? „Wir befürchten, dass neue Wohnungsbauprojekte aufgrund der gestiegenen Baukosten und der wieder anziehenden Zinsen erst einmal zurückgestellt werden“, erklärte vergangene Woche der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie. Zuvor hatte das Statistische Bundesamt berichtet, dass die Preise für Bauleistungen im Mai fast 18 Prozent höher lagen als im Vorjahr – dies sei der höchste Anstieg seit Mai 1970.
Was bedeuten die hohen Kosten für private Häuslebauer? „Häuslebauern wird die Planung aufgrund der steigenden Materialpreise extrem erschwert. Kaum dass sie uns eine Gesamtkostenaufstellung schicken, ist die oft schon wieder überholt“, sagt der Baufinanzierungsexperte Lenz. Ergebnis sei eine deutliche Zurückhaltung: „Selbst diejenigen, die schon ein Baugrundstück haben, legen ihre Pläne zum Teil auf Eis.“
Lohnt es sich zu warten, ob sich die Lage eventuell beruhigt? Jochen Möbert sieht für die Zukunft durchaus Chancen auf eine gewisse Entspannung bei den Baukosten. So seien die Preise für einige Rohstoffe, beispielsweise Metalle, zuletzt wieder gesunken. Auch der Fachkräftemangel scheint nicht mehr ganz so dramatisch: Während im Mai laut Umfragen des Ifo-Instituts noch 40 Prozent der Bauunternehmen über Personalmangel klagten, waren es im Juni mit 23 Prozent deutlich weniger. „Mit dem Hausbau ein paar Monate zu warten kann durchaus sinnvoll sein“, meint Möbert. Von 2023 an gelten für Neubauten allerdings schärfere Klimaschutzauflagen: Sie müssen dann den Energieeffizienzstandard EH 55 erfüllen.
