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Das Grundbuch spielt beim Kauf einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Denn hier sind alle wichtigen Informationen über das Grundstück zusammengefasst. Es enthält Angaben über den Eigentümer und über mögliche Belastungen des Grundstücks. Besonders auf die Abteilungen II und III des in drei Abschnitte unterteilten Grundbuchs sollten Käufer oder Erben beim Eigentumsübergang achten. Das empfiehlt Rechtsanwalt Holger Schiller vom Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen. Denn darin finden sich wichtige Eintragungen über eigentumsähnliche Rechte sowie finanzielle Belastungen (Abteilung III). Antworten auf wichtige Fragen zum Thema.
Was genau ist aus dem Grundbuch alles herauszulesen?
Zum Beispiel finanzielle Belastungen (Abteilung III). Muss ein Immobilienkauf mithilfe eines Darlehens finanziert werden, verlangen Banken im Gegenzug Sicherheiten. Die gängigste Form ist die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Können Darlehensnehmer die Raten nicht mehr begleichen, hat die Bank damit den Zugriff auf die Immobilie und kann sie im Zweifel zwangsversteigern lassen, um an das fehlende Geld zu kommen. Andere Sicherheiten für die Bank sind etwa eingetragene Hypotheken oder Rentenschulden.
Im Grundbuch finden sich aber auch eigentumsähnliche Rechte und Belastungen (Abteilung II) – sogenannte Grunddienstbarkeiten. Sie sichern Dritten etwa das Recht zu, das Grundstück für gewisse Zwecke zu nutzen. Solche Eintragungen können den Wert und die Nutzung eines Grundstücks laut Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland beeinflussen. Noch dazu lösen sich Grunddienstbarkeiten mit einem Eigentümerwechsel nicht einfach in Luft auf, stellt Tim Mensak, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes, klar. Denn sie sind an das Grundstück und nicht an den Eigentümer gebunden.
Was zählt zu den Grunddienstbarkeiten?
Gängig sind Wegerechte wie das Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht. Steht ein Geh- oder Fahrrecht im Grundbuch, ist der im Eintrag benannte Personenkreis dazu berechtigt, das Grundstück zu betreten oder zu befahren. Ein typisches Beispiel dafür ist das sogenannte Hammergrundstück. So wird das hintere von zwei hintereinander liegenden Grundstücken bezeichnet, das nur über den Weg, der durchs vordere Grundstück führt, mit der Straße verbunden ist.
„Um zu seinem Grundstück zu gelangen, muss der Eigentümer also einen Teil des vorderen Grundstücks nutzen“, so Tim Mensak. Mit einem eingetragenen Wegerecht steht ihm das zu. Ein Leitungsrecht ermöglicht es einem angrenzenden Eigentümer zum Beispiel, Versorgungsleitungen unter, über oder durch das Grundstück zu verlegen, um sein eigenes Grundstück zu versorgen.
Was in der Praxis auch vorkommt: das eingetragene Wohnungsrecht. Es sichert Rechteinhabern zu, ein Gebäude oder zumindest Teile davon bewohnen zu dürfen. „Wohnen die Eltern des Verkäufers noch im Haus, übernimmt der Käufer das Wohnungsrecht“, sagt Holger Schiller. In den meisten Fällen endet das Wohnungsrecht mit dem dauerhaften Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim, insbesondere, wenn das durch eine vertragliche Klausel geregelt ist. Ansonsten endet das Recht mit dessen Tod.
Und auch das Nießbrauchsrecht ist im Grundbuch keine Seltenheit. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, die Immobilie entweder selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und so Einnahmen zu erzielen. „Ist ein Nießbrauchsrecht eingetragen, kann das den Verkaufswert des Grundstücks erheblich mindern“, sagt Holger Schiller.
Wie wird eine Grunddienstbarkeit gelöscht?
„Einträge können auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstücks gelöscht werden“, sagt Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Vorausgesetzt dafür ist aber entweder die Zustimmung des Rechteinhabers in notariell beglaubigter Form oder die Tatsache, dass das Recht erloschen und der Grundbucheintrag damit überholt ist. Der Notar beantragt dann im Auftrag des Grundstückseigentümers die Löschung der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt. „Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Wohnungsrecht endet, weil der Wohnungsnutzer verstorben ist. Oder wenn eine Grunddienstbarkeit befristet war und die Frist endet“, so Tim Mensak.
Wann und wie wird eine Grundschuld gelöscht?
„Eine Grundschuld oder Hypothek bleibt grundsätzlich so lange im Grundbuch bestehen, bis das gesamte Darlehen abgezahlt ist. Erst dann ist eine Löschung möglich“, erklärt Rechtsanwalt Holger Schiller vom Verband Wohneigentum Nordrhein-Westfalen. Ist das Darlehen abgezahlt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Wenn der Eigentümer den Eintrag im Grundbuch löschen lassen will, muss er damit zum Notar gehen, der das notariell beglaubigt und die Unterlagen an das Grundbuchamt schickt.
Ist es sinnvoll, überholte Grundbucheintragungen löschen zu lassen?
Wer eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen möchte, tut gut daran, vorhandene Grunddienstbarkeiten und finanzielle Belastungen eines Grundstücks löschen zu lassen. Hat das Grundbuch eine weiße Weste, kann der mögliche Erlös höher ausfallen. Katja Fischer und Christoph Jänsch/dpa
Nicht warten
Es gibt gute Argumente, den Immobilientraum jetzt zu verwirklichen.
Frankfurt. Niedrige Zinsen, günstiger Kaufpreis: Unter diesen Bedingungen würde wohl kaum ein Kaufwilliger den Erwerb eines Eigenheims groß überlegen. Auf der Suche nach der Traumimmobilie zögern in der aktuellen Situation aber viele mit dem Kauf. Laut einer YouGov-Umfrage im Auftrag der Immobilientochter der Deutschen Bank aus dem Februar dieses Jahres geht es gut zwei von drei Kaufwilligen so. Manche von ihnen warten auf sinkende Kaufpreise, andere auf sinkende Bauzinsen und wieder andere auf neue staatliche Förderprogramme. Bei einigen ist es auch eine Kombination aus mehreren Faktoren. Aber ist die Warterei sinnvoll?
Der Immobilienmaklerin und Buchautorin Laura Schick zufolge nicht. Denn die idealen Investitionsbedingungen gebe es nicht, noch dazu könne niemand den Zeitpunkt richtig wählen. Sie rät: „Einfach beginnen!“ Der Vorteil: Je früher man mit der Finanzierung beginne, umso schneller seien die eigenen vier Wände abbezahlt.
Der Zeitpunkt dafür könnte tatsächlich schlechter sein. Die Preise für Wohnimmobilien sind laut dem Verband Deutscher Pfandbriefbanken seit dem Jahr 2023 im Schnitt gesunken, im ersten Quartal 2024 zuletzt um mehr als vier Prozent. Auch der durchschnittliche Bauzins ist unter sein zwischenzeitliches Hoch von deutlich mehr als vier Prozent Ende 2023 gesunken und liegt nun laut Statista bei 3,66 Prozent (Juli 24 bei zehnjähriger Zinsbindung).
Ganz unvorbereitet sollte sich niemand ins Abenteuer Eigenheim stürzen. Stattdessen sollte ein genauer Überblick über die finanziellen Möglichkeiten vorhanden sein, um zu wissen, wie viel Immobilie man sich leisten kann. Laura Schick empfiehlt, bei der ersten eigenen Immobilie tendenziell klein anzufangen. Sinnvoll ist außerdem, die Zukunft des Standorts in den Blick zu nehmen – wegen der Wertentwicklung der Immobilie. dpa