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Wie viel Haus bekomme ich fürs Geld? Oder wie viel Geld brauche ich fürs Haus? Wie man es auch dreht und wendet: Das eigene Budget hat einen entscheidenden Einfluss auf die Größe der Immobilie, die man sich leisten kann.
BerlinEin eigenes Heim ist ein Traum, den sich viele Menschen erfüllen wollen. Wer so ein Projekt angeht, muss seine finanzielle Situation realistisch einschätzen – und möglichst schon etwas gespart haben.
„Zu welchen Preisen die Immobilien angeboten werden, ist regional sehr verschieden“, sagt Dirk Eilinghoff vom Verbraucherportal Finanztip. „Interessenten sollten zuerst ausrechnen, wie viel Geld sie für die monatlichen Ratenzahlungen aufbringen können. Sind sie zum Beispiel Mieter, können sie sich an ihrer monatlichen Wohnungsmiete orientieren.“
Allerdings sollten sie dabei nicht die Warmmiete inklusive Betriebskosten, sondern die Kaltmiete zugrunde legen. Denn auch in einem Eigenheim fallen Betriebskosten an. „Die können sogar noch höher ausfallen als in der alten Mietwohnung, wenn die Wohnfläche größer ist.“ Dann gilt es, zu prüfen, ob und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Dabei zählt alles Ersparte.
Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken, also Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Notargebühren. „Das sind zwischen 5 und 15 Prozent der Gesamtkosten.“ Um Eigenkapital anzusparen, braucht es Zeit. „Für 60 000 Euro muss man etwa zehn Jahre lang jeden Monat 500 Euro beiseite legen“, rechnet er vor. Will heißen: „Man kann nicht früh genug anfangen, für das eigene Haus zu sparen“, meint Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren.
„Grundsätzlich empfehlen wir, die Finanzierung bis zum Rentenalter abzuschließen“, sagt Eilinghoff. „Das bedeutet meist kürzere Laufzeiten und eine höhere monatliche Belastung.“ Aber es ist auch möglich, das Darlehen bei moderateren Monatsraten über längere Laufzeiten abzuzahlen. Oder mit höheren Raten über den längeren Zeitraum eine teurere Immobilie zu finanzieren.
Mindestens 40 Prozent
„Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens. Die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung, kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen“, sagt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen. Diese Zahl sei aber nur ein Durchschnittswert, die Summe kann, je nach der persönlichen Situation, nach oben oder unten abweichen.
In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist es klug, nicht nur schnell Zinsen zurückzuzahlen, sondern gleichzeitig möglichst viel vom Darlehen zu tilgen. „Die anfangs ausgehandelten Konditionen gelten ja nicht über die gesamte Laufzeit des Kredits“, so Reinhold-Postina. „Wird dann in zehn Jahren nachverhandelt, können die Zinsen schon viel höher sein.“
Sie empfiehlt, bei der Planung der Finanzierung auch künftige Einkünfte wie Erbschaften, ausgezahlte Lebensversicherungen oder Schenkungen zu berücksichtigen. „Wenn man weiß, dass solche Einnahmen anstehen, kann man mit der Bank Sondertilgungen vereinbaren.“
Besonders ins Gewicht fielen die Baunebenkosten, die nicht selten bis zu 20 Prozent des Gesamtbetrages ausmachen, sagt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. Dazu gehören etwa der Eintrag in das Grundbuch, Vermessungsarbeiten, Baumfällungen, Erschließungskosten zum Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation oder Bodengutachten.
Also alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen können. „Ist eine Baufinanzierung nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungslücke. Das bedeutet eine teure Nachfinanzierung oder, im schlimmsten Fall, sogar einen Baustopp“, warnt der Rechtsanwalt.