Von Rechts wegen managen und überwachen Notare den Erwerb von Immobilien. Die Juristen setzen den Kaufvertrag auf und haben ein Auge auf dessen Abwicklung. Ohne das Siegel der Aufpasser ist der Kauf von Haus, Wohnung und Grundstück unwirksam.
München/MindelheimBeim Erwerb einer Immobilie führt kein Weg am Notar vorbei. Er sorgt nach dem Willen des Gesetzgebers dafür, dass zwischen Käufer und Verkäufer alles korrekt abgewickelt wird, und er beurkundet das Geschäft. Einiges gehört zu den Aufgaben des Notars, anderes nicht.
Ist der Weg zum Notar Pflicht oder geht es auch ohne?
Privat geschlossene Immobilienkaufverträge ohne Notar sind unwirksam. Dass die Juristen als neutrale Instanz fungieren müssen, ist seit etwa 500 Jahren gesetzlich geregelt. Das hat drei Gründe. Erstens sei der Kauf einer Immobilie für den einzelnen Bürger „ein Geschäft von so großer Tragweite, dass der Staat sicherstellen will, dass alles mit rechten Dingen zugeht“, sagt Florian Meininghaus, Geschäftsführer der bayerischen Notarkammer. Zweitens soll es möglichst wenig Streit geben, der die Gerichte belastet. Und drittens denkt der Staat an seine Einnahmen: Er bekommt die Grunderwerbsteuer. Der Notar achtet darauf, dass sie gezahlt wird, bevor das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird.
Was gehört zu den Aufgaben des Notars?
Er soll Käufer und Verkäufer beraten und die Transaktion überwachen. „Darauf achten, dass keiner zu kurz kommt“, so beschreibt Marion Strümpell, Notarin in Mindelheim. Geld darf erst fließen, wenn die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch steht. Die Vormerkung beantragt der Notar, sobald er das Geschäft beurkundet hat. Der Eintrag gewährleistet, dass der Verkäufer Haus, Wohnung oder Grundstück nicht mehr belastet oder veräußert. Der Notar sorgt dafür, dass die Grundschulden des Verkäufers gelöscht sind, und prüft, ob Vorkaufsrechte von Kommunen bestehen oder der Erwerber Auflagen zu beachten hat. Ist die Immobilie lastenfrei, informiert der Notar den Käufer, dass er zahlen muss. „Der Verkäufer bestätigt dem Notar den Eingang des Betrags. Danach beantragt dieser die Eigentumsumschreibung im Grundbuch“, erläutert Strümpell.
Wo fängt die Beraterrolle an?
Im Grund genommen mit dem Abfassen des Kaufvertrags durch den Notar. Erforderlich sind Namen und Adressen der Beteiligten sowie die Daten des Objekts. Die Beteiligten sollten außerdem über den Preis einig sein. Was folgt, nennt Strümpell Erforschen des Sachverhalts: Kauft einer oder mehrere? Wird die Küche mitverkauft? Ist die Gebrauchtimmobilie vermietet und wann soll das Mietverhältnis auf den Käufer übergehen? Wie ist die Gewährleistung geregelt? Was steht im Grundbuch? Auf Basis der Angaben entsteht der Entwurf des Kaufvertrags.
Das Schreiben lesen die Beteiligten vor der Beurkundung. Bei einem Kaufvertrag zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher „darf die Beurkundung frühestens zwei Wochen nach Versand des Entwurfs stattfinden“, erläutert Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. Zwischen Privatleuten gibt es keine Frist. Zehn Tage Abkühlungsphase gelten aber als angemessen. In dieser Zeit können die Beteiligten überlegen, ob sie das Geschäft abschließen wollen und dem Notar Fragen stellen. Das kostet nicht extra, weil die Notargebühren sich nach dem Wert der Immobilie bemessen.
Und was ist nicht Aufgabe des Notars?
„Der Notar berät nicht zum Preis. Er ist nicht für wirtschaftliche Entscheidungen der Beteiligten zuständig“, sagt Meininghaus. Zu Steuerangelegenheiten und technischen Fragen äußert er sich ebenfalls nicht. Bei Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit von Beteiligten vermerken Notare dies in der Urkunde. Und sollte es zum Beispiel einen Verdacht geben, dass Schwarzgeld mit im Spiel ist, gibt es eine Belehrung und ebenfalls einen Eintrag in die Urkunde.
Was hat es mit der Beurkundung?
Strümpell erläutert bei der Beurkundung in ihren eigenen Worten noch einmal die im Vertrag stehenden Klauseln und beschreibt die Folgen. Dann liest sie das Schriftstück Wort für Wort vor. Ohne Vorlesen wäre der Kaufvertrag unwirksam. Für Strümpell hat die Tradition ihre Berechtigung: „Die Menschen sind konzentrierter.“ Deshalb fielen Unklarheiten und Fehler auf. Zu den Klassikern gehören angeblich unvermietete Wohnungen.
Bei Bauträgergeschäften ist darauf zu achten, dass Grundstückskauf und Bauvertrag gemeinsam beurkundet werden. Nun ist meist die letzte Gelegenheit, um zu fragen, Details zu klären und zu ändern – oder den Erwerb platzen zu lassen. Ist alles klar, wird der Kaufvertrag unterschrieben und mit dem Notarsiegel versehen.