Der Vermieter darf nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen, und er muss die Betriebskosten einzeln auflisten. Foto: dpa - dpa

Mieter zahlen nicht nur ihre Miete. Doch bei der Abrechnung der Betriebskosten kommt es oft zu Fehlern. Worauf sollten Mieter also achten?

Berlin Eigentlich ist die Sache einfach: Vermieter können Mieter an den Betriebskosten ihrer Immobilie beteiligen. Geregelt ist das in Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch was einfach klingt, sorgt in der Praxis immer wieder für Streit. „Betriebskosten sind fehleranfällig“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

„Es sind sehr viele Aspekte zu berücksichtigen“, erklärt Wagner. Der wichtigste Punkt für Mieter: Die Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei muss nicht zwingend jeder Posten genannt werden. Es reicht laut Haus & Grund der Verweis auf die Betriebskostenarten. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) muss aber nicht mal das im Vertrag stehen. Denn die Vereinbarung: „Mieter trägt Betriebskosten“ ist rechtmäßig (Az.: VIII ZR 137/15). Begründung: Es ist seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten könne deshalb als bekannt vorausgesetzt werden.

Abgerechnet können laut Betriebskostenverordnung etwa Ausgaben der Wasserver- und -entsorgung, Kosten für Aufzüge, für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, für die Beleuchtung oder für den Hauswart. Gerade der letzte Punkt sorgt nach Erfahrung des Mieterbundes immer wieder für Streit. Denn nicht alle Aufgaben, die Hausmeister erledigen, dürfen auch umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart zum Beispiel kleinere Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, müssen Vermieter die Kosten dafür abziehen.

Glühbirnenersatz, Heizungspumpentausch und Pflanzenausleihe zur optischen Verschönerung sind keine Betriebskosten, urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 94/99). Auch Verwaltungsaufgaben des Hauswarts wie das Verteilen von Rundschreiben oder die Vertretung der Verwaltung vor Ort fallen nicht darunter, entschied das Landgericht Köln (Az.: 6 S 526/94).

Die Kosten für einen Concierge oder Pförtner sind ebenfalls nicht ohne weiteres umlagefähig. Hier kommt es nach Ansicht des BGH auf den Einzelfall an (Az.: VIII ZR 78/04) – zum Beispiel ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund einer bestehenden Gefährdungslage geboten ist.

Mitunter sind es Details, die den Unterschied ausmachen. Beispiel Gartenpflegekosten: Diese dürfen laut Betriebskostenverordnung umgelegt werden, erklärt der Mieterbund. Zulässig sind damit auch Kosten, die auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfallen. Denn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßig Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrenden Beseitigung von Müll voraus, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 33/15).

Nutzung entscheidet

Stehen die Gartenflächen aber der Öffentlichkeit zur Nutzung zur Verfügung, können Vermieter die Kosten nicht einfach Mietern aufbürden. In dem Fall ging es um die Gartenpflegekosten eines Parks, der die Wohnanlage umgab. Jeder konnte die Parkanlage nutzen, unabhängig davon, ob er in der Wohnanlage lebt. Laut BGH sind dann die anfallenden Ausgaben für Gartenpflege keine Betriebskosten.

Nicht zulässig ist es laut Mieterbund auch, unterschiedliche Posten einfach zusammenzuziehen. Dadurch kann eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam werden. Entscheidend ist, dass der Mieter die Abrechnung nachvollziehen und prüfen kann. Der BGH entschied, Vermieter dürften nicht Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammenfassen (Az.: VIII ZR 285/15).

Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung also nicht einfach abheften, rät Wagner: „Werfen Sie einen Blick auf die Abrechnung und prüfen Sie, ob auch alles richtig abgerechnet wurde.“ Tauchen zum Beispiel hohe Kosten für die Schneereinigung auf, obwohl es im Abrechnungszeitraum nicht geschneit hat, kann das ein Fehler sein.

Wichtig für Mieter: Nicht zu lange Zeit lassen, wenn sie Fehler reklamieren wollen. Laut Gesetz muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung mögliche Einwendungen erhoben haben, erklärt der Mieterbund. Kommt der Einspruch zu spät, muss der Mieter die Fehler hinnehmen.

Das zeigt ein BGH-Fall, in dem der Mieter erst 22 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung seines Vermieters Fehler in der Abrechnung bemerkt und gerügt hatte. Die Richter entschieden: Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der 12-Monats-Frist reklamieren müssen (Az.: VIII ZR 209/15). Jetzt sei es zu spät.