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Bauen & Wohnen10.03.2015

Auf sicherem Grund gebaut

Baufinanzierung gegen steigende Zinsen absichern – Möglicherweise lohnt sich ein Forward-Darlehen

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(Tom Nebe) - Rekordverdächtig niedrige Zinsen machen den Traum von den eigenen vier Wänden so greifbar wie nie. Anfang der 80er-Jahre mussten Bauherrn bei einer Zinsbindung von zehn Jahren noch bis zu 10 Prozent Zinsen zahlen. Seitdem ging es deutlich bergab.
Doch Vorsicht: „Seit 1984 sind die Zinsen beständig mit Schwankungen nach unten gegangen. Es besteht aber keine historische Notwendigkeit, dass das so bleibt“, mahnt Prof. Martin Weber von der Universität Mannheim. Das heißt, die niedrigen Zinsen sind nicht in Stein gemeißelt. Eine Anschlussfinanzierung nach dem ersten Vertrag könnte zu deutlich höheren Zinsen möglich sein, warnt Weber. Das schlägt sich in einer höheren monatlichen Rate nieder. „Im schlimmsten Fall kann die neue Rate nicht erbracht werden.“ Das könne den Verkauf der Immobilie zur Folge haben.

Beispiel für ein Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung: Bei einem Darlehen von 300 000 Euro sind bei 2 Prozent Zinsen anfangs 500 Euro Zins je Monat fällig. Wird dazu eine Tilgung von 1 Prozent gewählt, stünden bei Laufzeitende 270 000 Euro Restschuld. „Ist der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung dann bei 5 Prozent, muss der Bauherr dann 1125 Euro Zins im Monat zahlen.“ Mehr als doppelt so viel wie zuvor. Dabei wird noch nichts getilgt. Ein Tipp: Die Tilgung sollte im jetzigen Zinsumfeld so hoch wie möglich angesetzt werden. Das reduziert die Restschuld.

Eine zweite Möglichkeit ist eine längere Zinsbindung. Zwar steigt der Zinssatz dadurch, ist aber länger gesichert. Bei der aktuellen Niedrigzins-Phase sind die Unterschiede ohnehin nicht so stark: Laut FMH-Index betragen die Hypotheken-Zinsen bei 5 Jahren Zinsbindung im Schnitt 1,5 Prozent, bei 15 Jahren 2,7 Prozent. Läuft ein erstes Darlehen bald aus, können Bauherren zum Forward- Darlehen greifen. „Bei dieser Finanzierungsform schließen sie vorab einen neuen Vertrag ab“, erklärt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. „Der muss erst nach Auslaufen der bisherigen Finanzierung bedient werden.“ Banken lassen sich den Service mit einem Aufschlag von 0,02 bis 0,1 Prozent pro Monat Vorlaufzeit zahlen, sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Auch ein Bausparvertrag kann günstige Zinsen sichern. Dieser wird parallel zum laufenden Darlehen angespart.

Der Vertrag sollte so geplant werden, dass er später die Restschuld bei der Bank ablöst. Dieser Kombikredit aus Darlehen und Bausparvertrag muss genau bedacht werden, mahnt Weber. „Bauherren müssen sich fragen, ob sie mit einem Darlehen allein in der Laufzeit nicht mehr tilgen und mit einer Anschlussfinanzierung besser fahren.“ Wer in naher Zukunft ein Haus finanzieren will, sollte wegen der aktuell niedrigen Zinsen über ein Volltilgerdarlehen nachdenken, empfiehlt Herbst. Bei dem wird, anders als bei Annuitätendarlehen, keine anfängliche Tilgungsrate festgelegt. Dafür muss der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit bestimmt werden. Da der Zinssatz fest ist, sind Bauherren für ihre gesamte Finanzierung gegen steigende Zinsen gesichert. Hier gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto größer die monatliche Zahlung.


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