Der Esslinger Gemeinderat hebt das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum auf – ein Skandal für den Mieterbund. Wie wirkt das Verbot in anderen Städten?
Die Entscheidung war denkbar knapp. Im Zuge der Beratungen über den Doppelhaushalt für die Jahre 2026 und 2027 beschloss der Esslinger Gemeinderat kurz vor Weihnachten mit hauchdünner Mehrheit die Abschaffung des Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum. Für den örtlichen Mieterbund ist das ein Riesenfehler.
Udo Casper, Vorsitzender des örtlichen Mieterbundes, sagt: „Die knappe Entscheidung des Esslinger Gemeinderats, das Wohnraumzweckentfremdungsverbot aufzuheben, stellt aus Sicht des Deutschen Mieterbundes Esslingen-Göppingen einen sozial-politischen Skandal dar.“ In einer Zeit, in der immer mehr Haushalte kein bezahlbares Dach über dem Kopf finden können, nähmen bürgerliche Fraktionen mit Unterstützung der AfD der Stadt ein wichtiges Instrument zur Linderung der Wohnungsnot, so Casper.
Wohnungsnot in Esslingen: Wohnkosten explodieren
Die Wohnungssituation in Esslingen sei sehr angespannt, weil sich seit vielen Jahren die Schere zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage immer weiter öffne, sagt Casper. In der Folge explodierten die Wohnkosten, was für immer mehr Haushalte ein Armutsrisiko bedeute. „Selbst wenn es gelingen sollte, den Wohnungsneubau wieder anzukurbeln, dauert es Jahre, bis das zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt führt“, betont er. Deshalb sei die Aktivierung des Wohnungsbestands ein zentraler Aspekt einer sozialen Wohnungspolitik.
Casper verweist auf das Ergebnis der Zensuserhebung 2022, nach dem rund 4,3 Prozent des Wohnungsbestandes und damit knapp 2100 Wohnungen in Esslingen leer gestanden hätten. Davon seien rund 880 Wohnungen länger als ein Jahr nicht bewohnt gewesen und könnten daher auch nicht als sogenannte Fluktuationsreserve angesehen werden. Als solche wird der kurzfristige Leerstand bezeichnet, der durch den normalen Mieterwechsel entsteht und als Puffer für einen funktionierenden Markt dient. Die Reaktivierung von fast 900 Wohnungen könnte den Wohnungsmarkt deutlich entlasten, ist Casper überzeugt.
Kritik an Umgang der Stadt Esslingen mit Zweckentfremdungsverbot
Das Zweckentfremdungsverbot könne den Wohnungsmangel zwar nicht beseitigen, aber die Auswirkungen durchaus abfedern, so Casper. „Die Wohnung ist für jeden Menschen ein unverzichtbares Versorgungsgut, deshalb zählt jede Wohnung“, findet der Vorsitzende des örtlichen Mieterbundes. Die Stadt habe in den vergangenen Jahren versäumt, das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum konsequent anzuwenden und die Auswirkungen zu evaluieren, kritisiert er.
Die CDU-Fraktion hatte die Abschaffung des Zweckentfremdungsverbots beantragt mit dem Argument, damit die Stadtverwaltung entlasten zu wollen – zumal das Verbot offenbar ohnehin keinen Erfolg zeitige. Tatsächlich teilt die Esslinger Stadtverwaltung mit, dass seit Einführung des Zweckentfremdungsverbots im Jahr 2023 kein Wohnraum reaktiviert worden sei. Gleichwohl hält man im Esslinger Rathaus das Zweckentfremdungsverbot für ein sinnvolles Instrument – allerdings wäre für eine effektive Umsetzung die Wiederbesetzung und Aufstockung der bisherigen Stelle erforderlich gewesen.
Stuttgart setzt auf Beratung statt Bußgelder bei Zweckentfremdung
In Stuttgart gilt bereits seit dem Jahr 2016 ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Laut Pressestelle der Stadt konnten bis Ende 2025 insgesamt 499 nachweislich zweckentfremdete Wohnungen zurückgewonnen werden. Zusätzlich habe man rund 432 000 Quadratmeter Ersatzwohnraum sichern können – dieser muss als Ausgleich bei genehmigter Zweckentfremdung bereitgestellt werden.
Letztlich sei das Zweckentfremdungsverbot schon allein deshalb erfolgreich, weil durch das Verbot in vielen Fällen erst gar keine Zweckentfremdung entstehe. „Die präventive Wirkung ist für den Wohnungsmarkt mit Sicherheit wichtiger als die durch repressive Maßnahmen zurückgewonnenen Wohnungen“, heißt es aus dem Stuttgarter Rathaus.
Tübingen erweitert Zweckentfremdungsverbot auf Fremdenbeherbergung
Auch in Tübingen gilt seit 2016 ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, 2022 wurde dieses auch auf die Fremdenbeherbergung ausgeweitet. Das bedeutet, dass hier Zweckentfremdung nicht nur bei Leerstand von Wohnraum vorliegt, sondern auch, wenn Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für mehr als zehn Wochen im Kalenderjahr zur Fremdenbeherbergung genutzt wird. Grundsätzlich sei die Leerstandsquote in Tübingen niedrig, was auf einen angespannten Wohnungsmarkt hindeute, so die städtische Sprecherin Ines Hackenberg. „Das Zweckentfremdungsverbot ist dennoch eine wirksame, unterstützende Maßnahme und hat zudem präventive Wirkung“, sagt Hackenberg.
Wie kommen die Städte Zweckentfremdung auf die Spur?
Stuttgart
Laut Stuttgarter Stadtverwaltung ist im Amt für Stadtplanung und Wohnen eine Stelle angesiedelt, die allen Hinweisen auf eine etwaige Zweckentfremdung nachgehe. Zudem achteten die Mitarbeitenden im Außendienst auf Indizien für eine mögliche Zweckentfremdung, also etwa unmöblierte Wohnungen, fehlende Klingelschilder oder heruntergelassene Rollläden. Liege eine solche vor, sei das erste Ziel nicht die Ahndung des Verstoßes, sondern die Rückgewinnung des Wohnraums. Diese versuche man zunächst durch Beratung zu erreichen – nur in wenigen Einzelfällen sei bei nachhaltiger Unbelehrbarkeit ein Bußgeld festgesetzt worden.
Tübingen
Bei Hinweisen auf Zweckentfremdung schreibe das Baurechtsamt die Eigentümer direkt an und sorge so in vielen Fällen dafür, dass die Wohnungen wieder genutzt würden, teilt die städtische Sprecherin Ines Hackenberg mit. „Über die Hälfte der Ansprachen führen erfahrungsgemäß in relativ kurzem Zeitraum zur Wiedernutzung“, sagt sie. Bisher habe man noch kein Bußgeld erheben müssen. Im vergangenen Jahr habe man vier neue Fälle bearbeitet.