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Bei einer Trennung streiten Paare häufig nicht nur um Kinder und Geld, sondern auch um die gemeinsame Wohnung. Die Frage lautet: Wer bleibt, wer zieht aus?
Berlin Mach, dass du rauskommst – ein solcher Satz ist schnell gesagt, wenn Paare sich trennen und einer den anderen vor die Tür setzen will. In Wahrheit ist es komplizierter. Denn die Partner haben in Bezug auf die Wohnung Rechte und Pflichten. „Das Ende der Beziehung beendet nicht automatisch den Mietvertrag“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.
Relativ eindeutig ist die Sache bei unverheirateten Paaren. Hat nur einer von beiden den Mietvertrag unterschrieben, ist er alleiniger Mieter. Er kann wohnen bleiben – oder die Wohnung kündigen und ausziehen. Der andere Partner muss so oder so raus. „Für ihn besteht kein Kündigungsschutz“, erläutert Ropertz. Beide können sich aber mit dem Vermieter darauf verständigen, dass derjenige wohnen bleibt, dessen Unterschrift nicht unter dem Mietvertrag stand. Dann entsteht ein neues Mietverhältnis mit neuem Vertrag.
Untermiete bietet keine Gewähr, das Dach über dem Kopf zu behalten. „Wenn der Hauptmieter kündigt, trifft das auch den Untermieter“, sagt Ropertz. Zur Vermeidung solcher Überraschungen rät er jedem Partner: „Immer den Mietvertrag mitunterschreiben, um eigene Rechte zu sichern.“
Schutz vor einem Rauswurf
Denn ein gemeinsamer Mietvertrag kann nur gemeinsam gekündigt werden. Das schützt – zumindest rechtlich – vor einem unverhofften Rauswurf: Keiner kann alleine kündigen: „Eine einseitige Vertragskündigung ist unwirksam“, erläutert der Düsseldorfer Rechtsanwalt Rainer Burbulla. Sagt ein Partner – egal aus welchen Gründen „Nein“ zur gemeinsamen Kündigung, bleibe dem anderen die Möglichkeit, den anderen „auf Zustimmung zur Kündigung“ zu verklagen.
Dass der auszugswillige Partner einfach die Koffer packt, löst das Dilemma nicht. Denn er bleibt trotzdem Mieter. Er muss weiterhin mit aufkommen für Miete und Nebenkosten und stünde im Zweifel sogar für Mietschulden des anderen gerade. Der Ausweg ist eine Aufhebungsvereinbarung. Diese wird mit dem Vermieter zugunsten des Ausziehenden geschlossen. Der Mietvertrag für den anderen hat dann unverändert Bestand.
Der Vermieter kann, muss sich aber nicht auf den Deal einlassen. „Da müssen schon drei Seiten einverstanden sein“, betont Ropertz. Ohne das Vermieter-Okay bliebe im Grunde nichts anderes als zusammen den Vertrag zu kündigen.
Bei Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartnerschaften ist die Lage anders. Während der Trennungsphase „kann jeder verlangen, dass ihm allein die Nutzung der Wohnung überlassen wird“, erläutert Notar Herbert Grziwotz aus dem bayerischen Regen. Der andere Partner müsste sich in dem Fall eine neue Bleibe suchen. Es spiele keine Rolle, ob jemand im Mietvertrag steht oder Eigentümer der Wohnung ist.
Ein Überlassungsanspruch muss in der Regel präzise begründet sein. Als Argumente gelten unter anderem Krankheit, Finanzen, häusliche Gewalt, Drohungen. Im Vorteil ist, wer die Kinder versorgt. „Das Wohl der in der Wohnung lebenden Kinder ist im Gesetz als Grund genannt“, sagt Grziwotz. Oftmals entscheiden Familiengerichte anstelle uneiniger Eltern. So weit muss es nicht kommen: Erziehungsberatungsstellen und Familienmediatoren helfen Eltern im Vorfeld. Die Berater „betrachten die Situation vom Kind aus“: Wenn es in seiner Umgebung bleiben soll, sei meist auch die Mietfrage geklärt, heißt es bei der Bundeskonferenz der Erziehungsberatungsstellen. Familienmediatoren unterstützen als eine Art Vermittler Eltern, „das Problem selbst zu lösen und empfehlen dann, sich bei Anwälten rückzuversichern“, sagt die Geschäftsführerin des Verbands, Swetlana von Bismarck.
Gewalt geht gar nicht
Gewalttätige Partner müssen ausziehen. Familiengerichte wiesen regelmäßig dem anderen die Wohnung zu, berichtet Grziwotz. In Einzelfällen kann das Gericht den gewalttätigen Partner zur Räumung verdonnern. Bei friedlichen Trennungen können große Wohnungen zum Beispiel auch aufgeteilt werden. Die sogenannte Zuweisung erfolgt vorläufig. Sie hat keinen Einfluss auf den Mietvertrag. Endgültig über die Wohnung entschieden wird bei der Scheidung und zwar nach deren Rechtskraft. Anschließend können die Ex-Eheleute den Eigentümer informieren, was mit der Wohnung passiert.
Theoretisch kann das Recht auf Überlassung bei Trennung zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden. In Paragraf 1361 b Abs. 4 BGB steckt jedoch eine gefährliche Fußangel: Wer auszieht und innerhalb von sechs Monaten keine Anstalten macht zurückzukehren, hat dem anderen die eheliche Wohnung zu überlassen. Dafür kann er einen finanziellen Ausgleich fordern. In der Regel darf ein Partner, der alleine den Mietvertrag unterschrieben hat, die gemeinsame Wohnung im Trennungsjahr nicht kündigen. Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist rechtlich umstritten.
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