Esslingen gehört zu den teuersten Wohnorten in Deutschland, was Mieten und Immobilienkaufpreise angeht. Foto: Roberto Bulgrin - Roberto Bulgrin

Die Miet- und Kaufpreise steigen seit Jahren. Wie die Situation vor Ort ist und was Kommunen und Menschen gegen Wohnraummangel und steigende Kosten tun, beleuchtet die EZ in ihrer Serie „Wohnen im Kreis Esslingen“.

Kreis EsslingenWer in den vergangenen Jahren eine Bleibe gesucht hat, weiß es aus eigener Erfahrung: In der Region Stuttgart ist es ein langer, steiniger und teurer Weg zum neuen Zuhause – ob es nun eine Mietwohnung oder das Eigenheim sein soll. Alle paar Wochen werden zu dem Thema neue Studien veröffentlicht, die für den wohnenden Bürger in aller Regel keine guten Neuigkeiten bringen. Auch wenn sie in Datenbasis und Ergebnissen variieren, zeigen sie alle eine Tendenz: Die Miet- und noch stärker die Kaufpreise steigen ohne Unterlass. Und der Kreis Esslingen ist neben Stuttgart oft unter den Top 20 auf der Negativliste vertreten.

Mit durchschnittlich 9,96 Euro pro Quadratmeter belegt etwa Leinfelden-Echterdingen 2018 Platz Zwei, Esslingen Platz Acht (8,58 Euro) der Städte mit den höchsten Bestandsmieten in Deutschland sowie dem größten Preisanstieg (Studie im Auftrag der Linken im Bundestag, Juni 2019) – nicht zu verwechseln mit den Angebotspreisen neu zu vermietender Wohnungen. Auch diese steigen (siehe Karte). Bei den Immobilienkaufpreisen 2018 steht die frühere Reichsstadt mit im Schnitt 3350 Euro pro Quadratmeter auf Platz 17 einer Liste, die das Maklerunternehmen Homeday im März veröffentlicht hat. Und auf Platz Sechs, was die Preissteigerung im Vergleich zu 2015 angeht.

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Mietpreise Verbreitungsgebiet EZ
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Kann sich das überhaupt noch jemand leisten? „Der Immobilienmarkt ist nur so teuer, wie die Wirtschaftskraft der Region“, sagt Markus Deutscher, Bereichsleiter Immobilien bei der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen. Die Anzahl der vermittelten Immobilien bei der Bank sei stabil. Esslingen sei wunderschön und noch nie günstig gewesen. Und es sei noch immer so, dass Haushalte ein ordentliches Einkommen haben. Schließlich gehe der Trend dahin, dass beide Partner in Lohn und Brot stehen. Aber: „Für bestimmte Zielgruppen stellt es sich extrem schwierig dar, adäquaten Wohnraum zu finden“, sagt der Immobilienexperte. Dass die Schere weiter auseinandergehe als vor zehn Jahren, bezweifle er aber.

Die Ergebnisse einer von der Linkenfraktion im Bundestag in Auftrag gegebene Studie untermauern diese Einschätzungen: In den vergangenen fünf Jahren sind deutschlandweit die Nettolöhne stärker gestiegen als die durchschnittlichen Quadratmetermietpreise. Wer ein mittleres Einkommen bezieht, für den sind auch als Alleinerziehender die Durchschnittsmieten leistbar. Das heißt sie unterschreiten 30 Prozent des Haushaltseinkommens. Doch bei geringem Einkommen und einem Einkommen nahe der Armutsgrenze ist die Lage schon eine andere – und in Esslingen liegen die Durchschnittsmieten weit über denen in anderen Regionen.

Miet- und Lohnentwicklung
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Dennoch: Die Realmieten und auch die Käufe sind in Esslingen noch etwas günstiger als im benachbarten Stuttgart. Das könnte Deutschers Einschätzung nach ein Grund dafür sein, dass die Immobilienpreise im Verhältnis stärker anziehen, als in der Landesmetropole (laut Homeday 29,7 Prozent in Stuttgart und 39 Prozent in Esslingen zwischen 2015 und 2018).

Warum in Esslingen und Umgebung die Preise vergleichsweise hoch sind: Die Nachfrage übersteigt offenbar das Angebot. Wie viele Wohnungen tatsächlich fehlen, ist schwer festzustellen. Aber dass sie fehlen ist leicht auszumachen. An den Bewerberschlangen: „Wir bekamen 2018 39 000 konkrete Bewerbungen auf 175 Wohnungen“, sagt Christian Brokate von der Geschäftsführung der Esslinger Baugenossenschaft, die ihren Mitgliedern etwa 3000 Wohnungen zu einem unterdurchschnittlichen Mietpreis bietet. „Da sieht man schon das krasse Missverhältnis.“ Der Markt werde sich nur entspannen, wenn mehr gebaut werde.

Doch Bauplätze sind rar und teuer. Bauprojekte aufgrund der überhitzten Bauwirtschaft ebenfalls kostspielig und zudem langwierig, was die Genehmigungsverfahren angeht. Die Stadt Esslingen will etwa mit ihrem Wohnraumversorgungskonzept den unterschiedlichen Bedarfen gerecht werden. Doch bis das voll greift, besonders was die Fertigstellung neuer Wohnungen angeht, wird noch viel Wasser den Berg runterfließen. „Trotz Neubautätigkeit ist die Anzahl zusätzlicher Wohnungen pro Jahr zuletzt zurückgegangen“, sagt Stadtplanungsamtsleiter Wolfgang Ratzer. 200 Wohnungen pro Jahr, das sei deutlich zu wenig. Denn die Stadt geht davon aus, bis 2030 etwa 4000 neue Wohneinheiten zur Verfügung stellen zu müssen – wobei derzeit nur 3100 im Flächennutzungsplan ausgewiesen sind.

Und was tun die Menschen? Sie ziehen ein paar Kilometer weiter Richtung Osten, wenn sie sich als junge Familien ein Haus leisten wollen, weiß Stadtplaner Ratzer aus dem Melderegister. Oder sie rücken in Esslingen näher zusammen: Nachdem der Platzbedarf einzelner Menschen über Jahre größer geworden ist, suchen die Leute in der Stadt nun kleinere Wohnungen, weil diese günstiger sind, wie Michael Deutscher und Christian Brokate erzählen. Oder sie teilen sich zu mehreren eine Wohnung, ob als Großfamilie oder andere Wohngemeinschaft: Laut Wolfgang Ratzer ist in Esslingen seit 2011 die Anzahl der Haushalte um elf Prozent gestiegen, die der Wohnungen nur um zwei.

Bedarfsprognosen

Wie viel fehlt? Eine Studie der Prognos AG geht davon aus, dass in Baden-Württemberg im Zeitraum von 2011 bis 2015 eine Lücke von 88 000 Wohneinheiten entstanden ist.

Wie viel wird fehlen? Eine Prognose zum Bevölkerungszuwachs von 2015 bis 2035 lässt sich nach Angaben des Verbands Region Stuttgart mit zwei Rechnungen auf Basis von Zahlen des Statistischen Landesamtes erstellen. Für so viele Menschen muss mutmaßlich Wohnraum gebaut werden:

Zuwachs aus Eigenentwicklung (Differenz aus Haushaltsgründern, die bis 2035 das 25. Lebensjahr vollendet haben, und Senioren, die bis dahin mindestens 85 sind): Region Stuttgart ca. 87 000 Personen, Landkreis Esslingen ca. 15 000.

Zuwanderung bis 2035 (Differenz von Jobeinsteigern, die bis 2035 das 25. Lebensjahr vollenden, und Ruheständlern, die das 65. Lebensjahr vollenden, wodurch Arbeitsplätze freiwerden, aber nicht unbedingt Wohnungen): Region 213 000, Kreis Esslingen 43 000.

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