Abbildung 1: Eine Baufinanzierung mit niedrigen Zinsen sollte durch eine entsprechend hohe Tilgung aufweisen, um nicht in die Tilgungsfalle zu geraten. Foto: @ Tierra Mallorca / Unsplash.com - @ Tierra Mallorca / Unsplash.com

Wer heute eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchte, findet so günstige Angebote wie nie zuvor. Das historisch niedrige Zinsniveau sorgt auch auf dem Markt für Baukredite dafür, dass sich heute Menschen den Kauf oder Bau eines Eigenheims überlegen, die dies vorher aus finanziellen Gründen nicht hätten stemmen können. Doch genau in den niedrigen Zinsen können auch große potenzielle Probleme liegen. Doch welche sind das und wie lassen sich diese umgehen?

Niedrige Zinsen verleiten zu falschen Annahmen

Ein niedriges Zinsniveau verleitet viele Kreditnehmer heute zu falschen Annahmen. Diese gehen davon aus, dass niedrige Zinsen auch geringe Rückzahlungsraten mit sich bringen. So könnte ein Darlehensbetrag mit einem Zinssatz von 1,5% und einer anfänglichen Tilgung von 1% schon mit 416,67 Euro pro Monat bedient werden. Was auf den ersten Blick gut klingt, hat jedoch zwei Haken:

1. Der Kreditnehmer wäre hier erst nach über 61 Jahren schuldenfrei

2. Der Kreditnehmer hätte in dieser Zeit 105.000 Euro an Zinsen gezahlt (bei gleichbleibendem Zinssatz)

Lange Laufzeiten bringen gerade bei den hohen Beträgen von Immobilienkrediten leider sehr hohe Zinskosten mit sich. Und das Zinsrisiko steigt noch: Die Zinsbindung beträgt nämlich oftmals nur 10-20 Jahre.

Anschlussfinanzierung als besonderes Risiko

Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Kreditnehmer sich eine Anschlussfinanzierung suchen. Ist das Zinsniveau in der Zwischenzeit wieder angestiegen, kann das Ganze zu einer mittelschweren Katastrophe werden. Im obigen Beispiel hätte der Kreditnehmer nach 15 Jahren noch eine Restschuld von 166.380 Euro zu tilgen. Stiege bei einer Anschlussfinanzierung das Zinsniveau auf 3,5% (durchaus realistisch), wäre künftig eine Rate von 623,93 Euro bei gleichbleibend niedriger Tilgung fällig.

Spezieller Tipp für Anschlussfinanzierungen: Forward-Darlehen

Der unabhängige Baufinanzierungsvermittler NIST zeigt mit dem Forward Darlehen einen Weg auf, wie sich das Problem extrem steigender Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung zumindest abfedern lässt. NIST steht dabei für maßgenschneiderte Baufinanzierungen und betreut Kunden auf dem Weg zu Ihrer Wunschimmobilie. In einem Artikel auf der NIST-Webseite wird genau erklärt, wann ein Forward Darlehen Sinn macht. Durch ein solches Darlehen lassen sich nämlich die heutigen Zinsen für bis zu 5 Jahre in der Zukunft reservieren. Wenn sich also Zinssteigerungen andeuten, könnten Betroffene dafür sorgen, dass sie sich ein noch deutlich niedrigeres Zinsniveau zum Ablauf ihrer Zinsbindung sichern.

Wie sich die Probleme von vornherein umgehen lassen

Die niedrigen Bauzinsen sind tatsächlich eine gute Gelegenheit, den Kauf einer Immobilie zu guten Konditionen zu finanzieren. Hierbei sollten Kreditnehmer jedoch dafür sorgen, dass Sie die Zinsersparnis in zusätzliche Tilgung investieren. Würde im obigen Beispiel statt einer anfänglichen Tilgung von 1% eine zweiprozentige Rückzahlung gewählt, wäre der Kreditnehme runter sonst gleichen Bedingungen schon nach 37,33 Jahren schuldenfrei und hätte insgesamt nur 61.317 Euro an Zinsen bezahlt. Die Rückzahlungsrate läge dann bei 583,33 Euro pro Monat.

Eine anfängliche Tilgung von 3% zeigt noch bessere Resultate:

- Monatsrate: 750 Euro

- Schuldenfrei nach: ca. 27 Jahren

- Gesamte Zinskosten: 43.431 Euro

Der allgemeine Zusammenhang dürfte damit klar werden:

- Niedrige Tilgungen führen zu niedrigen Monatsraten

- Niedrige Tilgungen verlängern die Laufzeit

- Eine lange Laufzeit erhöht die Zinskosten

Auch Sondertilgungen können hilfreich sein

Je nach persönlicher Situation können auch Sondertilgungen eine interessante Möglichkeit darstellen, die Restschuld und damit auch die Zinskosten schnell zu senken. Im Normalfall bringen Sondertilgungen eine Vorfälligkeitsentschädigung mit sich, so dass die Kosten den Spareffekt deutlich mindern. Mittlerweile bieten jedoch nicht wenige Banken kostenfreie Sondertilgungsoptionen, die häufig begrenzt sind:

- Ein prozentualer Anteil der Restschuld (meist 5%) pro Jahr

- Ein fester Betrag pro Jahr

Eine solche Option kann sehr hilfreich sein, wenn der Kreditnehmer unregelmäßige Einnahmen (z.B. als Selbständiger) aufweist oder in der Zukunft eine größere Geldsumme erwartet. Andererseits sollte auch klar sein, dass die Banken sich solche Zusatzleistungen in Form leicht erhöhter Zinsen vergüten lassen. Wer also schon absehen kann, dass Sondertilgungen nicht möglich sein werden, kann zu Gunsten eines günstigeren Zinssatzes auch auf solche Möglichkeiten verzichten.

Höheres Eigenkapital ist oftmals sehr hilfreich

Eine weitere Möglichkeit, potenzielle Probleme bei der Baufinanzierung zu umgehen, ist das Ansparen von mehr Eigenkapital. Eigenkapital fließt später in den Kauf der Immobilie, so dass die Kreditaufnahme geringer ausfällt. Da der Käufer zudem schon einen größeren Teil der Immobilie mit seinem eigenen Geld kauft, muss das Objekt nicht so hoch beliehen werden. Eine niedrigere Beleihung bewerten Banken aus Risikoaspekten positiv und räumen dabei häufig günstigere Zinssätze ein.

Wird auch diese Zinsersparnis wiederum in eine höhere Tilgung investiert, können die Kosten noch einmal gesenkt werden, ohne unter dem Strich eine höhere Rate für die Kredittilgung zahlen zu müssen.

Tipp: Zusätzlich Förderdarlehen mit besonders niedrigen Zinsen nutzen

Ferner besteht noch die Möglichkeit, einen Teil des Kaufpreises für eine Immobilie über Förderdarlehen abzudecken. Diese werden oft zu noch günstigeren Zinsen zur Verfügung gestellt, weil eine staatliche Subventionierung erfolgt. Hierbei bietet sich beispielsweise das KfW-Wohneigentumsprogramm an, welches vergünstigte Darlehen von bis zu 100.000 Euro einräumt. Wer zudem auch noch besondere energetische Standards beim Bau oder Kauf einer Immobilie erreicht, kann zusätzlich weitere KfW-Programme in Anspruch nehmen, die zusätzlich attraktive Tilgungszuschüsse gewähren.

Günstige Bauzinsen sinnvoll nutzen und viel Geld sparen

Auch wenn niedrige Bauzinsen auf den ersten Blick sehr gut klingen, sollten Kreditnehmer nicht gleich blind zugreifen. Es gilt zunächst zu überlegen, wie die Zinsersparnis im Vergleich zum Zinsniveau vor 10 Jahren sinnvoll genutzt wird. Wer sich lediglich auf den sehr niedrigen Raten ausruht, zahlt langfristig betrachtet drauf. Wird die Zinsersparnis jedoch in zusätzliche Tilgung investiert, ergibt sich durch die niedrigen Bauzinsen tatsächlich eine riesige Chance: Die Dauer bis zur Schuldenfreiheit lässt sich extrem verkürzen und die Ausgaben für Zinsen sinken in erheblichem Maße. Aus diesem Grund ist es wichtig, die anfängliche Tilgung immer so anzusetzen, dass sie sich gerade noch gut stemmen lässt. Frei nach dem Motto: So hoch wie möglich, so niedrig wie nötig!

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