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Der Ärger ist programmiert: Beim Auszug des Mieters ist die Wand mit Dübellöchern übersät, und statt in neutralem Weiß strahlt sie nun in grellem Pink. Doch nicht immer sind die Fälle so klar. Vor allem Schönheitsreparaturen sorgen oft für Ärger. Worauf ist zu achten?
BerlinWände tapezieren, Heizkörper lackieren, Türrahmen streichen – solche Schönheitsreparaturen dürfen Mieter grundsätzlich selbst erledigen. Ein Fachbetrieb ist nicht zwingend notwendig. Aber nicht jeder Mieter ist ein versierter Heimwerker. Was passiert, wenn die Tapete schief hängt, der Heizkörperlack Blasen bildet oder die Farbe nicht deckt? Kann der Vermieter dann Schadenersatz fordern?
„Grundsätzlich schon“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Wenn eine Leistung vereinbart wurde, und sie wird nicht fachgerecht ausgeführt, kann der Vermieter zunächst die Nacherfüllung verlangen.“ Wird diese nicht oder nicht in der geforderten Qualität erbracht, dürfe er eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragen. „Die Rechnung zahlt dann der Mieter.“
Soviel zum Grundsätzlichen. Aber der Teufel steckt bekanntlich im Detail. „Das Thema Schönheitsreparaturen ist sehr streitanfällig“, sagt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein (DAV).
Zuerst muss geklärt werden, ob der Mieter überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. „Das ist heute schon fast die Ausnahme“, erklärt sie. Viele Mietverträge seien so formuliert, dass darin enthaltene Klauseln zu diesem Thema unwirksam sind. Haben Mieter ihre Wohnung unrenoviert übernommen, dürfen sie laut Bundesgerichtshof (BGH) auch nicht zu Schönheitsreparaturen herangezogen werden. Zudem darf kein Mieter verpflichtet werden, beim Auszug Renovierungskosten anteilig zu bezahlen, bevor die vertraglich vereinbarten Fristen abgelaufen sind. Derartige Klauseln verwarf der BGH ausnahmslos (Az.: VIII ZR 185/14). Wer seine Wohnung aus Unkenntnis trotzdem renoviert und dabei unfachgemäß arbeitet, braucht Schadenersatzforderungen nicht zu fürchten. Denn er verursacht nach einem Urteil des Landgerichts Berlin keinen Schaden (Az.: 67 S 179/09). „Unter Umständen kann dann sogar der Mieter von seinem Vermieter Schadenersatz für den Anteil an ordnungsgemäßen Arbeiten verlangen“, sagt Julia Wagner. Auf Schadenersatz kann er aber nur hoffen, wenn der Vermieter wusste, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ausführen muss.
Der zweite häufige Streitpunkt ist die fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen. „Dafür gibt es keine eindeutige Definition“, sagt Wagner. „Die Rechtsprechung geht von der Erledigungen der Arbeiten in mittlerer Art und Güte aus.“ Wie das genau aussieht, ist weitgehend Ermessenssache.
Gütliche Lösung suchen
Offenkundige Fehler wie das Überstreichen von Mustertapeten oder der falsche Lack auf den Fenstern müssen natürlich behoben werden. Aber es gibt auch Grenzfälle: Wie breit dürfen zum Beispiel die Abstände zwischen den Tapetenbahnen sein, die Stoß auf Stoß geklebt wurden? „Es ist ratsam, miteinander zu reden und das Problem gütlich zu lösen, statt auf Schadenersatz zu pochen“, rät Wagner.
Will der Vermieter seinen Schadenersatzanspruch durchsetzen, muss er dem Mieter eine klare Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. „ Erst wenn der Mieter nach dem festgelegten Termin die Mängel nicht beseitigt hat, darf der Vermieter eine Handwerksfirma beauftragen.
Der Auszug des Mieters berechtigt den Vermieter nicht, selbst Hand anzulegen oder eine Firma zu beauftragen. „Es muss klar sein, dass der Mieter die gesamten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung der Mängel ablehnt“, erklärt Heilmann. „Das ist allein mit der Abgabe des Schlüssels nach dem Auszug nicht gegeben. Der Mieter könnte es sich ja danach noch anders überlegen.“
Viele Verträge sehen vor, dass der Mieter schon während des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Macht er das nicht, kann der Vermieter aber keine Leistung verlangen. „Der Mieter ist frei in seinem Dekorationsgeschmack“, so Heilmann. Laut einem BGH-Urteil besteht für den Vermieter aber die Möglichkeit, einen Vorschussanspruch auf die Schönheitsreparaturen geltend zu machen (Az.: BGH, VIII ZR 192/04) – sofern die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam ist.
Unabhängig davon, ob eine wirksame oder unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen vorliegt, ist der Mieter laut BGH-Urteil zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er eine neutral gestaltete Wohnung übernommen hat und sie dann knallbunt zurückgibt (Az.: ZR 41612). Ähnliches gilt, wenn die Wände mit Dübellöchern übersät sind oder der Mieter anderweitig in die Bausubstanz eingreift.