Auch aktivierter Leerstand könnte den Wohnungsmangel im Landkreis Göppingen wohl kaum lindern. Laut einer Studie des Pestel-Instituts hilft nur massive Neubautätigkeit. Und die liege darnieder.
Bis 2028 braucht der Landkreis Göppingen den Neubau von rund 950 Wohnungen – und zwar pro Jahr. Diese Prognose für die kommenden vier Jahre hat das Pestel-Institut in einer von der Baustoffindustrie beauftragten Regionalanalyse zum Wohnungsmarkt ermittelt und nun auch in einer Mitteilung veröffentlicht. „Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit – immerhin fehlen im Landkreis Göppingen aktuell rund 1280 Wohnungen – abzubauen. Aber auch, um abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen. Hier geht es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt“, erklärt Matthias Günther vom Pestel-Institut in der Mitteilung.
Günther erwartet, dass das Baupensum allerdings zurückgeht: Er spricht von einem „lahmenden Wohnungsneubau, dem mehr und mehr die Luft ausgeht“. So gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Pestel-Instituts im ganzen Landkreis Göppingen lediglich für 76 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. Zum Vergleich: 2023 waren es im gleichen Zeitraum immerhin noch 221 Baugenehmigungen gewesen.
6000 Wohnungen, die nicht genutzt werden
An dem Wohnungsbedarf im Kreis Göppingen ändere laut der Analyse auch die Zahl leer stehender Wohnungen nichts: Der aktuelle Zensus registriert für den Landkreis Göppingen rund 6000 Wohnungen, die nicht genutzt werden, schreibt das Pestel-Institut. Das seien 4,8 Prozent des gesamten Wohnungsbestands Kreis. Ein großer Teil davon – nämlich rund 3550 Wohnungen – stehe jedoch schon seit einem Jahr oder länger leer. „Dabei geht es allerdings oft um Wohnungen, die auch keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher komplett – also aufwendig und damit teuer – saniert werden“, analysiert Matthias Günther.
Grundsätzlich sei ein gewisser Wohnungsleerstand aber immer auch notwendig. „Rund drei Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein. Schon allein, um einen Puffer zu haben, damit Umzüge reibungslos laufen können. Und natürlich, um Sanierungen überhaupt machen zu können. Viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung zurück: „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutzauflagen – wann kommen. Es fehlt einfach die politische Verlässlichkeit. Ein Hin und Her wie beim Heizungsgesetz darf es nicht mehr geben“, kritisiert der Leiter des Pestel-Instituts.
Auch Volker Schwab, Rechtsanwalt und Vorsitzender von Haus und Grund Göppingen, bestätigt aus seinen Erfahrungen bei der Beratung von Immobilieneigentümern, dass es bei seiner Klientel durchaus Sorgen über die weitere Entwicklung bei Energieauflagen oder anderen gesetzlichen Anforderungen bei Sanierungen komme. Er glaubt aber nicht, dass dies den Leerstand bislang nennenswert beeinflusse.
Volker Schwab berichtet, dass es immer wieder Fälle gebe, in denen Vermieter schlechte Erfahrungen mit Mietnomaden oder Beschädigungen an ihrem Eigentum machten und deshalb bei Neuvermietungen manchmal zögerten. Aber: „Man muss sich Leerstand auch leisten können“, erklärt Schwab. Das sei in den wenigsten Fällen der Fall. Bei jüngeren Menschen dienen Mieteinnahmen einer Wohnung häufig zur Finanzierung laufender Immobiliendarlehen. Bei Älteren spielen die Mieteinnahmen oft eine Rolle in der Altersvorsorge. Laut dem Wohnmarktbericht für den Landkreis Göppingen, den die Kreissparkasse kürzlich veröffentlichte, hat sich der Mietmarkt wieder belebt. Die Nachfrage ist hoch, die Preise steigen.
„Extrem lange Genehmigungsphasen“
Unsicherheit und Zurückhaltung regieren aber auch laut dem Wohnmarktbericht der Kreissparkasse auf dem Neubaumarkt. Im Bau befindliche Vorhaben hätten nur einen eingeschränkten Spielraum bei der Preisgestaltung. Hinzu kämen zum Teil extrem lange Genehmigungsphasen und Bauauflagen.
In der Kreisstadt Göppingen sieht der Chef der kommunalen Wohnbau Göppingen (WGG), Thomas Felgenhauer, die Lage beim Neubau von Wohnungen mittelfristig als gar nicht so schlecht an. Voraussetzung sei aber, dass die in den vergangenen Monaten angekündigten Großprojekte auch verwirklicht werden. Er nennt als Beispiele die geplanten neuen Quartiere an der Opelstraße im Haier und auf dem Telekom-Areal in Faurndau sowie den Umbau des alten Fernmeldeamtes im Reusch.
„Die WGG selber hat sich das Ziel gesetzt, auch weiterhin zehn bis 20 neue Wohnungen im Jahr aus eigener Kraft zu bauen,“ berichtet Thomas Felgenhauer. Der WGG-Bestand solle von derzeit 1864 Wohnungen in den kommenden Jahren auf über 2000 steigen.
Aktuell stünden bei der WGG zwölf Wohnungen in Jebenhausen und 14 in der Göppinger Marktstraße vor der Fertigstellung, berichtet der Geschäftsführer. Für die kommenden Jahre seien in der Heinrich-Landerer-Straße und in der Jahnstraße im Göppinger Süden Neubauten geplant – ebenfalls mit je einem Dutzend Einheiten.
Pestel-Studie im Auftrag der Baustoffindustrie
Auftrag
Das Pestel-Institut hat seine Regionalanalyse zum Wohnungsmarkt nach eigenen Angaben im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) durchgeführt.
Fazit
Für dessen Präsidentin Katharina Metzger macht die Untersuchung eines deutlich: „Es ist eine Milchmädchenrechnung, die leer stehenden Wohnungen gegen den aktuellen Bedarf an Wohnungen gegenzurechnen. Das funktioniert so nicht. Politiker, die das gerade versuchen, betreiben Augenwischerei“, sagt Metzger. Für die Verbandschefin vom Baustoff-Fachhandel steht hingegen fest: „Der Wohnungsbau ist auch im Kreis Göppingen das Bohren dicker Bretter.“
Forderung
Um voranzukommen, fordert Katharina Metzger, die Baustandards zu senken: „Einfacher bauen – und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“