Bei der Anschlussfinanzierung sollten Eigentümer auf Flexibilität setzen. Denn dann können sie die Restschuld leichter abbauen. Foto: picture alliance/dpa/Christin Klose

Wer heute nach einer Anschlussfinanzierung für seine Immobilie sucht, hat es gut, denn die Zinsen sind niedrig. Umso wichtiger ist es, auf möglichst gute Bedingungen zu achten.

Berlin - Wer heute einen Kreditvertrag für eine Immobilie abschließt, profitiert vom aktuell niedrigen Zinsniveau auf dem Markt. Der mit der Bank vereinbarte Zinssatz wird zu Beginn des Vertrages festgeschrieben und gilt bis zum Ende der Zinsbindung. Das kann – je nach Vertrag – nach 10, 15 Jahren oder noch später sein.

Ist die Zinsbindung abgelaufen und der Kredit noch nicht abgezahlt, bleibt eine Restschuld. Diese muss mit einem Anschlusskredit bedient werden. Bauherren, die mit einem höheren Zinssatz gestartet sind, können nach Ende ihrer Zinsbindung neu verhandeln. „Das ist ein wichtiger Punkt bei der Immobilienfinanzierung“, sagt Dirk Eilinghoff vom Ratgeberportal Finanztip. „Denn mit der Anschlussfinanzierung beeinflusst der Kunde seine Rate für die nächsten Jahre. Hier fällt die Entscheidung, wie lange und zu welchen Kosten er zukünftig finanziert.“

Wer einen Vertrag hat, dessen Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft, kann ihn schon vorher kündigen. Laut BGB besteht die Möglichkeit, das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Der früheste Zeitpunkt der Kündigung ist nicht immer exakt zehn Jahre nach Vertragsschluss, sondern kann auch später sein, wenn das Darlehen erst nach Vertragsschluss vollständig ausgezahlt wurde. „Der vorzeitige Ausstieg lohnt sich oft, weil die Zinsen vor zehn Jahren noch im Schnitt bei knapp vier Prozent lagen“, so Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart.

Je höher die Restschuld ist, desto wichtiger ist es, bei der Anschlussfinanzierung auf günstige Konditionen zu achten. Das spart bares Geld. „Es gibt große Unterschiede zwischen den Banken“, so Nauhauser. „Man kann ein zehnjähriges Darlehen für 0,3 Prozent Zinsen erhalten, während andere Banken dafür aber auch für 1 bis 1,5 Prozent Zinsen nehmen.“

Kunden sollten nicht warten, bis ihnen ihre Bank ein neues Angebot macht, rät Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. „Besser ist es, ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindung ein oder zwei Vergleichsangebote einzuholen und die eigene Bank darüber zu informieren.“ Das könnte diese dazu animieren, statt eines Standardangebots bessere Konditionen zu offerieren.

Doch nicht nur ein günstiger Zinssatz ist wichtig. „Da die Bauherren nun schon Erfahrungen mit der Erstfinanzierung gemacht haben, achten sie in der zweiten Runde in der Regel stärker auf höhere und flexible Tilgungsmöglichkeiten“, sagt Florian Becker. „Viele fangen sogar erst mit der Anschlussfinanzierung an, richtig zu tilgen.“ Besser wäre es natürlich, gleich in der ersten Finanzierung hohe Tilgungsraten zu vereinbaren und in der Anschlussfinanzierung damit weiterzumachen.

Je höher die Tilgungsrate, desto früher ist der Kredit abgezahlt. „Man sollte mindestens drei Prozent Tilgung anstreben“, rät Finanztip-Experte Eilinghoff. Außerdem ist es ratsam, Sondertilgungen zu vereinbaren. Dann hat man die Möglichkeit jährlich eine größere Summe in einem Stück abzahlen, etwa nach Ablauf einer Lebensversicherung oder bei einer Erbschaft. Diese Möglichkeit sollte man sich offen halten, denn sie beschleunigt die Rückzahlung. Eine Pflicht zur Sondertilgung besteht aber nicht.

Umgekehrt ist es wichtig, sich für Umstände zu wappnen, die eine Finanzierung gefährden könnten. „Solchen Risiken kann man mit einem Recht auf Wechsel des Tilgungssatzes vorbeugen. Dann lässt sich die Rate bei Bedarf reduzieren“, sagt Verbraucherschützer Nauhauser. „Das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel wird aber nicht von allen Banken angeboten, man muss aktiv nachfragen.“

Es kann sich lohnen, für den Anschlusskredit die Bank zu wechseln. Damit lassen sich möglicherweise einige tausend Euro sparen. Ob es allerdings der richtige Schritt ist, hängt von den Konditionen und der persönlichen Situation ab. „Der Vorteil der bisherigen Bank ist, dass sie ihren Kunden kennt. Bei ihr läuft die Anschlussfinanzierung in der Regel unkompliziert, die Kreditwürdigkeit wird nicht erneut geprüft“, sagt Eilinghoff.

Bei einem Bankwechsel muss der Kunde seine Kreditwürdigkeit bei dem neuen Institut nachweisen. Das kann schwierig werden, wenn sich die finanziellen Verhältnisse verschlechtert haben. Wer nicht noch einmal seine finanziellen Verhältnisse offen legen möchte, bleibt besser seiner alten Bank treu.