Viele Paare streben ohne Ja-Wort ein gemeinsames Zuhause an. Der Kauf einer Immobilie liegt da oft nahe. Auch wenn es unromantisch ist: Bei der Finanzierung will eine mögliche Trennung mitgedacht sein.

Bremen - Ob mit oder ohne Trauschein – die Anschaffung einer Immobilie ist für Paare eine finanzielle Herausforderung. Im Vorfeld wollen zahlreiche Fragen beantwortet sein. Die wichtigste ist die der Finanzierung. Die nächste Frage ist, was mit Kredit und Immobilie im Fall einer Trennung passiert. Gedanken daran sind unangenehm – die Antworten sollten dennoch vor dem Erwerb feststehen.

„Am einfachsten wäre in so einem Fall, ein großes Messer zu nehmen und das Haus in der Mitte zu durchteilen“, scherzt Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen. Weil das aber nicht funktioniert, gibt Mai einen ganz ernsthaften Hinweis: „Durchspielen, was passieren kann und vertraglich festhalten, was gewünscht ist, damit es später keinen Streit gibt.“

Schon beim Darlehensvertrag ist es sinnvoll die Eventualität Trennung zu berücksichtigen. Den Vertrag schließen auch Paare ohne Trauschein in der Regel gemeinsam ab. Damit haften beide für die Rückzahlung. Eine sogenannte Schuldhaftungsentlassung für einen Partner sei schwierig zu bekommen, sagt Robin Peter von der Finanzierungsberatung Santel & Petermann aus Bielefeld. Sollte das Darlehen wegen partnerschaftlicher Zwistigkeiten nicht mehr bedient werden, droht die Zwangsversteigerung. Um das zu vermeiden, wird mit der Bank vertraglich ein Tilgungswechsel vereinbart. „Im Ernstfall lässt sich so die monatliche Rate reduzieren“, sagt Rainer Wilke von der Baufinanzierungsplattform Dr. Klein. Eine vorzeitige Kündigung des Kredits kostet meistens Vorfälligkeitsentschädigung. Anders als Tod und Arbeitslosigkeit gehöre Trennung nicht zu den Härtefällen, in denen Geldinstitute auf Entschädigung verzichten.

Außerdem können unverheiratete Paare einen Partnerschaftsvertrag schließen. Sie regeln so vorbeugend, wie sie mit der Finanzierung umgehen, damit dem privaten kein finanzielles Desaster folgt. „Ein Partnerschaftsvertrag erlaubt individuelle Lösungen“, sagt die Familienrechtlerin Maria Demirci aus München.

Eine gütliche Vorab-Regelung kann zum Beispiel den gemeinsamen Verkauf des Hauses vorsehen, um mit dem Erlös das Darlehen abzulösen. Denkbar wäre auch, dass ein Partner gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung wohnen bleibt. Das hat Vorteile für beide: Der eine behält das Dach über dem Kopf, der andere die Immobilie. Der Kredit wird mit der monatlich fälligen Entschädigung getilgt. Paare können sich auch darauf einigen, dass ein Partner den anderen auszahlt. Die Konditionen für sämtliche Optionen werden im Partnerschaftsvertrag festgezurrt. In dem Schriftstück kann zudem der Eigenkapitalanteil festgehalten werden. Das spielt unter anderem eine Rolle, wenn jemand statt Geld Muskelhypothek ins Hausprojekt einbrachte. Die Eigenleistungen sollten sorgfältig dokumentiert sein.

Verbraucherberater Mai rät, den Partnerschaftsvertrag mit Hilfe von Anwalt und Notar aufzusetzen und zu beglaubigen. Die Kosten richten sich nach dem Vermögenswert beziehungsweise dem Preis der Immobilie.

An den Besitzverhältnissen ändert eine Trennung nichts. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Meist stehen Paare – verheiratet oder unverheiratet – jeweils zur Hälfte im Grundbuch und zwar unabhängig davon, wer wie viel in die Finanzierung gesteckt hat.

Mit dem Eintrag sichern die Partner ihre Ansprüche an der Immobilie ab. Darauf kommt es bei der Frage an, was nach der Trennung mit dem Haus passiert. Ohne Grundbucheintrag hat ein Partner darauf meistens nur Einfluss, wenn andere Regelungen bestehen.

Eine ist der Partnerschaftsvertrag, eine andere die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Deren Gesellschafter werden namentlich ins Grundbuch eingetragen. Bei einer Trennung wird das aus der Immobilie bestehende GbR-Vermögen verkauft. Der Erlös wird entsprechend den Gesellschafteranteilen der Partner ausbezahlt.

Beim trennungsbedingten Verkauf ihrer Immobilie müssen Paare die Spekulationssteuer beachten. Sie ist fällig, wenn Haus und Wohnung vor Ablauf der zehnjährigen Haltefrist auf den Markt gebracht werden und die Immobilie im Veräußerungsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nicht selbst genutzt wurde. Kritisch kann es daher für den Partner werden, der aus dem gemeinsamen Heim auszieht: Wird das Haus erst im Jahr nach dem Auszug verkauft, kann für diesen Partner Spekulationssteuer anfallen.