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Was für Mieter die Betriebskosten sind, ist für Eigentümer das Hausgeld. Die Zahlungen sollten pünktlich fließen - sonst droht Ärger.
Bonn/BerlinHausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom, Telekommunikationseinrichtungen, Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngebäudeversicherung, Bankkontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums – diese Posten wollen alle bezahlt werden. In Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) passiert das über das Hausgeld.
„Kommt ein Miteigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug, drohen ihm ernste Folgen“, betont Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin beim Verein Wohnen im Eigentum in Bonn. „Es kann zur Abschaltung von Strom, Wasser und Heizung führen und sogar zum Verlust seiner Wohnung.“
Gerät ein Wohnungseigentümer mit seinen Wohngeldzahlungen erheblich in den Rückstand, darf die Eigentümergemeinschaft beschließen, ihn von der Versorgung mit Wasser, Strom und Wärmeenergie auszuschließen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Az.: 20 W 56/06). Erheblich ist ein Rückstand demnach, wenn der säumige Wohnungseigentümer mindestens sechs laufende monatlichen Hausgeldzahlungen nicht beglichen hat. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung des Eigentümers vermietet ist. Gegenüber dem Mieter darf die WEG keine Versorgungssperre erwirken, urteilte das Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 208/05). Denn die WEG habe keinerlei Anspruch gegen den Mieter. Ein Mieter müsse nicht für den Zahlungsverzug des Wohnungseigentümers einstehen.
Verwalter muss Beträge anmahnen
„Normalerweise bemerkt der Verwalter der Wohnanlage zuerst, wenn Eigentümer mit dem Hausgeld in Verzug geraten“, erklärt Birgitt Faust-Füllenbach. Er wird den säumigen Zahler dann anmahnen, die Außenstände zu begleichen. „Gleicht der Schuldner sein Hausgeldkonto danach nicht aus, muss der Verwalter die anderen Eigentümer informieren und einen Beschluss für eine Zahlungsklage initiieren“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) in Berlin.
Für die WEG sind Hausgeldrückstände einzelner Miteigentümer immer eine Belastung. „Die Gemeinschaft muss die Rechnungen ja trotzdem bezahlen. Im Notfall muss der Verwalter sogar eine Liquiditätssonderumlage einfordern, damit die Zahlungsfähigkeit sichergestellt ist“, sagt Heilmann.
Zahlt ein Eigentümer trotz Abmahnung und Zahlungsklage über längere Zeit nicht, kann die Gemeinschaft sogar auf Entziehung des Wohneigentums klagen. Wenn ein Wohnungseigentümer sein Wohngeld laufend unpünktlich zahlt, kann er zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 26/06). Allerdings müsse er zuvor abgemahnt werden.
„Die Entziehung des Wohnungseigentums ist ein drastischer Schritt, der voraussetzt, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung seiner Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar wäre“, erklärt Faust-Füllenbach. Die Entziehung wegen Wohngeldrückständen sei allerdings nur möglich, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet und diesen Rückstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags ausgleicht.
„In der Praxis ist die Entziehung des Wohneigentums aber die Ausnahme“, betont Heilmann. „In hartnäckigen Fällen erzielt man mit einer Zahlungsklage dasselbe Ergebnis.“ Die WEG kann aus einem von ihr gegen den Eigentümer erlangten Zahlungstitel heraus die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben. Und damit erreicht sie dann letztlich dasselbe wie über die Wohnungsentziehung.
Käufer von Eigentumswohnungen in Wohngemeinschaften brauchen nicht zu befürchten, dass sie alte Hausgeldrückstände ihres Vorbesitzers übernehmen müssen. Sie haften grundsätzlich nicht für die Schulden des vorherigen Eigentümers. Ganz selten kommt es vor, dass die Teilungserklärung eine Verantwortlichkeit des neuen Eigentümers für den alten Eigentümer anordnet. „Darauf sollten Kaufinteressenten achten und sich über eventuelle Rückstände des Verkäufers informieren“, sagt Heilmann.
Sagt die Teilungserklärung aber zu dem Punkt „Übernahme alter Schulden“ nichts, kann der neue Eigentümer davon ausgehen, dass er mit Schulden des Verkäufers nichts zu tun hat. Das hat auch der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil bestätigt (Az.:V ZR 209/12).