Nicht immer ist ein Mietvertrag unbefristet. Wer einen Mietvertrag auf Zeit unterschreibt, sollte genau hinschauen. Denn an Zeitverträge sind strenge Regeln geknüpft.
Berlin - Mietverträge werden meist unbefristet abgeschlossen. Sie enden, wenn einer der beiden Vertragspartner kündigt. Doch es kommt auch vor, dass der Vermieter einen Zeitmietvertrag anbietet, der zu einem festgelegten Termin endet. Die rechtlichen Vorgaben an solche Mietverträge sind allerdings streng.
„Für den Mieter hat ein Zeitmietvertrag keine besonderen Vorteile, sondern eher Nachteile“, findet Rechtsanwältin Beate Heilmann von der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Wenn er ausziehen will, kann er einen normalen unbefristeten Vertrag jederzeit mit der vereinbarten Kündigungsfrist beenden. Beim Zeitmietvertrag muss er sich an die vereinbarte Laufzeit halten. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.“
Allerdings gibt ein befristeter Mietvertrag beiden Seiten auch Planungssicherheit. „Wenn der Eigentümer einer Wohnung beschließt, sie nur vorübergehend zu vermieten, macht ein Zeitmietvertrag Sinn“, so Heilmann. Um einen Zeitmietvertrag wirksam abzuschließen, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. „Die zeitliche Befristung muss genau begründet werden“, erklärt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Laut Gesetz werden nur drei Gründe anerkannt.
Erstens: Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung selbst nutzen. Zweitens: Er plant, die Wohnung abzureißen oder das Haus komplett umzubauen, so dass sie nicht mehr als Wohnung genutzt werden kann. Drittens: Er möchte die Wohnung für seine Angestellten nutzen. „Die Begründung muss von vornherein schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden“, betont Hartmann. Liegt keiner der drei Gründe vor, ist kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden. Der Mietvertrag wird dann wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt.
„Wollen Vermieter und Mieter lediglich die Kündigung während einer bestimmten Zeitspanne verhindern, brauchen sie nicht unbedingt einen Zeitmietvertrag. Sie können stattdessen einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und darin einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht vereinbaren“, rät Hartmann. „Das ist zulässig.“
Beim Abfassen eines Zeitmietvertrages müssen Formalitäten eingehalten werden. „Es ist unerlässlich, den Vertrag schriftlich abzufassen und original zu unterschreiben“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Anderenfalls gilt er als unbefristet, wenn er länger als ein Jahr laufen soll.“ Auch wichtig: Das Ende der Vertragslaufzeit muss exakt terminiert werden, der Befristungsgrund muss zulässig sein. Zeitmietverträge können beliebig oft verlängert werden.
Gehört der im Mietvertrag angegebene Grund der Befristung nicht zu den gesetzlich akzeptierten, entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. „Auch wenn der Grund im Laufe der Mietzeit komplett wegfällt, hat der Mieter Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag“, betont Beate Heilmann. Verschiebt sich der Befristungsgrund nach hinten, verlängert sich die Mietdauer bis zu diesem Termin. Allerdings nur, wenn der Mieter das will. Er kann selbstverständlich immer zum Ende des ursprünglich vereinbarten Zeitmietvertrags ausziehen.
Der Mieter hat das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietdauer beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. „Bekommt er nach einem Monat keine Antwort, verlängert sich der Zeitmietvertrag entsprechend“, erklärt Jutta Hartmann. Eine Pflicht des Vermieters, von sich aus dem Mieter Auskunft zu geben, besteht nicht.
Eine Auswechselung der Befristungsgründe innerhalb der Mietzeit ist unzulässig. Fällt ein Grund weg, kann der Vermieter ihn nicht einfach durch einen anderen ersetzen, selbst wenn dieser formal zulässig wäre.
Innerhalb der einzelnen Befristungsgründe gibt es aber Spielraum. „Der Vermieter kann geltend machen, dass statt des Sohnes seine Tochter oder ein anderer Verwandter die Wohnung nutzen möchte. Dann bleibt es beim Befristungsgrund Eigennutzung“, so Jutta Hartmann.
Es gibt noch etliche Zeitmietverträge, die nach dem alten Mietrecht vor dem 31. August 2001 zwischen den Parteien abgeschlossen wurden. Diese werden nicht automatisch in Zeitmietverträge nach dem aktuellen Mietrecht umgewandelt, sondern gelten weiter.