Als die Grundsteuerreform im Jahr 2025 umgesetzt wurde, hagelte es Beschwerden. Etliche Hausbesitzer legten auch formal Einspruch ein – und hatten damit Erfolg.
Die Grundsteuerbescheide für 2026 sind bereits verschickt – und es ist noch einmal teurer geworden. Eine Überraschung ist das nicht, haben doch die meisten Kommunen im Kreis Esslingen ihre Hebesätze, die für die Berechnung der Steuersumme maßgeblich sind, angehoben.
Ein Grund dafür: Allzu viele Möglichkeiten haben Städte und Gemeinden nicht, um ihre Einnahmen – gerade in Zeiten, in denen es wirtschaftlich schlecht läuft – zu erhöhen. Im vergangenen Jahr hieß es nach der Grundsteuereform zwar überwiegend noch, dass man zunächst und insgesamt „aufkommensneutral“ vorgehen werde. Doch allzu lange hielt die Schonfrist offenkundig nicht.
Rund 2500 Einsprüche gegen die Bodenrichtwerte
Ohnehin war das mit der „Aufkommenneutralität“ so eine Sache, mussten doch viele Hausbesitzer, deren Immobilie eher älter und klein, das dazugehörige Grundstück aber recht groß ist, deutlich tiefer in die Tasche greifen als im Jahr 2024. Diese Tatsache hat bei den Betroffenen für Unmut gesorgt und – da nicht zu Ende gedacht – auch für bizarre Klassifizierungen etlicher Grundstücke, verbunden mit maßlosen Steuererhöhungen.
Einsprüche ließen demzufolge nicht lange auf sich warten, wobei diese mit entsprechenden Gutachten zu unterfüttern waren, deren Kosten allerdings die Auftraggeber übernehmen mussten. Dennoch gingen beim Finanzamt Esslingen, das insgesamt für 160 000 Grundstücke im Landkreis zuständig ist, „rund 2500 Einsprüche ein, die den Bodenrichtwert zum Gegenstand hatten“, wie dessen Leiter Michael Baun erklärt.
Eigentümer sparen nach Neuberechnungen viel Geld
Diese Einsprüche, das zeigt allein ein Blick auf die Stadt Esslingen, müssen zumindest großteils von Erfolg gekrönt gewesen sein. Statt der kalkulierten 20,8 Millionen Euro an Grundsteuer B flossen im vergangenen Jahr etwas weniger als 19 Millionen Euro in die Stadtkasse. Ob die fehlenden knapp zwei Millionen Euro allein auf die korrigierten Bescheide zurückzuführen sind, lässt sich indes nicht so einfach sagen.
Im Kleinen allerdings gibt es Belege dafür, dass die Gutachten Sinn machen können. So haben die sogenannten „Grundsteuerrebellen“, eine Initiative, der hauptsächlich Leute aus Rüdern, Sulzgries und Krummenacker angehören, aufgrund der Neuberechnungen viel gespart. Jürgen Bieda, der sich in die Sache reingehängt hat, betont, „dass allein bei uns zwei Dutzend Eigentümer mehr als 50 000 Euro an Grundsteuer gespart haben“.
Gutachten kann auch nachgereicht werden
Auf drei Punkte macht Bieda dabei aufmerksam: So habe der Einspruch spätestens einen Monat nach Erhalt des Grundsteuerbescheids zu erfolgen. Das Gutachten könne nachgereicht werden, müsse aber, um beim Finanzamt Anerkennung zu finden, um mindestens 30 Prozent von der ursprünglichen Berechnung abweichen. „Ob das der Fall sein wird, sagt einem ein wohlmeinender Gutachter aber schon, bevor es Geld kostet“, erklärt der „Rebell“ mit einem Augenzwinkern.
Finanzamt-Chef Baun bestätigt zumindest die ersten beiden Punkte: „Kommt der Einspruch rechtzeitig und folgt dann das Gutachten mit einer mindestens 30-prozentigen Abweichung, ändern wir den Grundlagenbescheid und es gibt eine neue Berechnung.“ Das sorge zwar für zusätzliche Arbeit, entspreche aber der Gesetzeslage.
Ist auch das Landesmodell verfassungskonform?
Ein Damoklesschwert schwebt dennoch über der Behörde: Denn sollten die verfassungsrechtlichen Einsprüche gegen das Landesmodell erfolgreich sein, ist der jetzige Mehraufwand nur ein laues Lüftchen im Vergleich zu dem Sturm, der dann einsetzen würde. „Was die 160 000 Grundstückseinheiten in unserem Bereich angeht, gab es fast bei der Hälfte davon diese generellen Einsprüche“, sagt Baun.
Dass zwischenzeitlich das Bundesmodell der Reform vom Bundesfinanzhof (BFH) als verfassungsgemäß eingestuft wurde, spielt für Baden-Württemberg keine Rolle. Das Land bringt für seine Berechnungen ausschließlich die Grundstücksgröße und den Bodenrichtwert in Anschlag, was von vielen Experten und trotz eines gegenteiligen Urteils des Finanzgerichts Baden-Württemberg (FGBW) als ungerecht angesehen wird. Eine Revision ist anhängig.
In einem anderen Punkt wiederum gab das FGBW den Kritikern Recht: So setzte sich ein Kläger, von dessen Grundstück ein großer Teil baurechtlich als private Grünfläche ausgewiesen ist, die nicht bebaut werden darf, zunächst in der Hauptsache durch, weshalb eine Korrektur des Grundsteuerwertbescheids erfolgte. Im Anschluss entschied der 8. Senat des FGBW dann auch noch, dass dem Betroffenen sowohl die Verfahrens- wie auch die Sachverständigenkosten zu erstatten sind.
Die Begründung: „Müsste ein Steuerpflichtiger die Kosten eines Gutachtens tragen, könnte dies dazu führen, ihn davon abzuhalten, von seinem Recht auf einen Nachweis eines geringeren Werts Gebrauch zu machen.“
Wie weit sind die juristischen Verfahren?
Bundesmodell
Seit der Grundsteuereform wenden elf Bundesländer – das Saarland und Sachsen in leicht modifizierter Form – das sogenannte Bundesmodell an. Dieses zieht zur Feststellung des Grundsteuerwerts von Wohngrundstücken, die Grundstücks- und die Wohnfläche, den Bodenrichtwert sowie die Art und das Baujahr des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes heran.
Landesmodelle
Für eigene Länderregelungen haben sich Bayern, Hamburg, Hessen Niedersachsen und eben Baden-Württemberg entschieden. So spielen etwa bei der Berechnung in Baden-Württemberg ausschließlich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert eine Rolle.
Klagen
In sämtlichen Bundesländern wurden gegen das jeweils geltende Modell Klagen eingereicht. Vor einigen Wochen hat der Bundesfinanzhof (BFH) das Bundesmodell für „verfassungsrechtlich vertretbar“ erklärt. Die Kläger – der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler – haben bereits eine Verfassungsbeschwerde angekündigt. Erste Klagen in Baden-Württemberg hat das Landesfinanzgericht ebenfalls schon abgelehnt. Eine Revision, über die der BFH „zügig verhandeln will“, ist anhängig.