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Trauerfälle sind an und für sich schon sehr schwierige Momente im Leben – werden sie zusätzlich von bürokratischen Fragen überschattet, sind sie umso herausfordernder.

Gerade, wenn der Erblassende über Immobilienbesitz verfügte, kommen auf die Erben komplexe Fragen rund um die Erbschaftssteuer zu. Je nach Verwandtschaftsgrad und weiterer Nutzung können Erben aber enorm bei der Erbschaftssteuer sparen. Erfahren Sie, wie Sie das meiste aus Ihrem Erbe herausholen. Eine Immobilienbewertung für Stuttgart und Umgebung gibt detaillier Aufschluss.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für die Immobilie?

Rechtsgrundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer ist das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG). Unabhängig davon, ob es sich um eine Immobilie oder um andere Werte handelt, wird die Erbschaftssteuer immer auf die geerbte Erbschaftssumme berechnet. Um Erbende nicht allzu sehr zu belasten, wird die Erbschaftssteuer anhand zweier Faktoren ermittelt: Zum einen ist die Höhe der Erbschaftssumme entscheidend und zum anderen der Verwandtschaftsgrad der Erben zum Erblassenden. Abhängig vom Verwandtschaftsgrad wird den Erbenden eine Steuerklasse zugewiesen. Folgende Übersicht stellt die Verteilung der Steuerklassen dar:

Steuerklasse Verwandschaftsgrad
Steuerklasse I Ehepartner bzw. Partner aus eingetragenen Lebensgemeinschaften, Kinder, Stiefkinder, Eltern, Großeltern, Enkel und Urenkel
Steuerklasse II Stiefgeschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und bereits geschiedene Ehepartner
Steuerklasse III übrige, oben nicht genannte Erben

Die festgelegte Steuerklasse bestimmt im Verhältnis zur Höhe der Erbschaftssumme den Steuersatz, der angewandt wird. Je höher der Wert der Erbschaftssumme ist, desto höher fällt der angewandte Steuersatz für die jeweiligen Steuerklassen aus. Dabei folgt der Steuersatz gewissen Abstufungen, wie nachfolgend ersichtlich ist:

Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent
< 300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
< 600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
< 6.000.000 Euro 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
< 13.000.000 Euro 23 Prozent 35 Prozent 50 Prozent
< 26.000.000 Euro 27 Prozent 40 Prozent 50 Prozent

Erbende müssen nun aber nicht erschrecken: Zusätzlich zu den Abstufungen im Erbschaftssteuersatz wird Erben außerdem ein Freibetrag gewährt. Dieser richtet sich ebenfalls nach dem entsprechenden Verwandtschaftsgrad zwischen Erblassenden und Erbenden.

Ehepartner bzw. Partner aus eingetragenen Lebenspartnerschaften können eine Erbschaftssumme bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben.

Kinder und Stiefkinder erhalten Erbmassen bis zu 400.000 Euro, ohne Erbschaftssteuer zahlen zu müssen.

Enkel bekommen einen Freibetrag von bis zu 200.000 Euro gewährt. Eltern und Großeltern hingegen erhalten nur 100.000 Euro ohne Steuerabzug. Übrige Erben hingegen genießen lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro.

So hoch ist die Erbschaftssteuer für eine Immobilie – ein Rechenbeispiel

An einem Beispiel wird deutlich, wie sich Steuerklassen und Freibeträge auf ein Immobilienerbe auswirken:

Ein Mann erbt das Haus seiner Mutter und möchte dieses nicht selbst bewohnen. Das Haus wird vom Finanzamt mit einem Verkehrswert von 590.000 Euro bewertet. Da er der Sohn der Erblasserin ist, stehen dem Mann 400.000 Euro Freibetrag für das Haus zu. Das bedeutet, er zahlt nur auf die verbliebenen 190.000 Euro Erbschaftssteuer. Als Kind bekommt er die Steuerklasse I zugeordnet und ihm wird aufgrund der Summe ein Erbschaftssteuersatz von 11 Prozent auferlegt. Folglich zahlt der Erbe für die Immobilie seiner Mutter eine Erbschaftssteuer von 20.900 Euro.

Wie kann ich eine Immobilie steuerfrei erben?

Im oben genannten Rechenbeispiel ist ein Halbsatz besonders wichtig: „und möchte dieses selbst nicht bewohnen“, wird dort für den Erben, der das Haus seiner Mutter erhält, festgehalten. Dieser Umstand ist deshalb entscheidend, weil es im ErbStG eine Ausnahme für Ehepartner bzw. Partner aus eingetragenen Lebensgemeinschaften und für Kinder gibt. Im Paragraphen §13 ErbStG ist festgelegt, dass sogenannte Familienheime von Partnern oder Kindern steuerfrei geerbt werden können, wenn der Erblasser die Immobilie zu Lebzeiten mit den Erben gemeinsam genutzt hat und die Erben sich bereit erklären, die Immobilie nach dem Tod des Erblassers von mindestens zehn Jahre lang selbst zu bewohnen. Bei Kindern kommt außerdem die Einschränkung hinzu, dass die geerbte Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigen darf.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, wird auf den Wert der geerbten Immobilie keine Erbschaftssteuer veranschlagt.

Wie wird die geerbte Immobilie bewertet?

Es gibt für die Bewertung einer Immobilie für die Erbschaftssteuer zwei Wege: Entweder entscheiden Sie sich dafür, selbst ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen oder Sie vertrauen auf die Immobilienbewertung durch das Finanzamt.

Wird der Erbfall beim Finanzamt gemeldet, nimmt dieses im Regelfall eine eigene Immobilienbewertung vor. Diese kann für Erben aber durchaus nachteilig ausfallen, denn die Finanzaufsichtsbehörde wendet ein Standardverfahren an.

Angewandt wird das sogenannte „typisierte Massenverfahren“. Hierbei ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert, welcher die Grundlage bildet, um die Steuerlast festzulegen. Es wird der sogenannte „gemeine Wert“ vorausgesetzt. Dieser basiert auf den gesammelten Daten der Gutachterausschüsse. In dieser Wertermittlung wird unter anderem der Bodenrichtwert berücksichtigt.

Entgegen dem Verfahren für die Verkehrswertermittlung findet allerdings keine Ortsbegehung des Objektes statt. Tatsächlich vorhandene, wertbildende Faktoren, wie die Lage der Immobilie, ihre Ausstattung, etwaige Schäden oder ein Sanierungsstau, werden also nicht hinzugezogen.

Statt der tatsächlich vorliegenden Faktoren zieht das Finanzamt typisierte Standards heran. Dies führt dazu, dass der durch die Finanzbehörde ermittelte Verkehrswert sehr viel höher ausfallen könnte als der Wert, den die Immobilie tatsächlich hat

Was das für Erben bedeutet, lässt sich schnell schlussfolgern: Der höhere, vom Finanzamt festgelegte Grundbesitzwert führt zu einer wesentlich höheren Steuerlast als die, welche die Erben reell stemmen müssten. Im Zweifelsfall kann das für Erbende die Notwendigkeit zur Veräußerung der Immobilie bedeuten.

Wie kann ich die Immobilie für die Erbschaftssteuer neu bewerten lassen?

Es gibt die Möglichkeit, der Bewertung durch das Finanzamt zu widersprechen. Im Bewertungsgesetz (BewG) steht mit §198 BewG eine sogenannte Öffnungsklausel zur Verfügung. Diese wird auch als Escape Klausel bezeichnet. Der Paragraf ermöglicht es Erben, selbst ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Dieses selbsterstellte Gutachten soll dem Finanzamt bescheinigen, dass die Immobilie tatsächlich weniger wert ist als von der Behörde angenommen.

Das Verkehrswertgutachten sollte in jedem Fall von einem unabhängigen Gutachter vorgenommen werden.

Erben Sie eine Immobilie, ist es in jedem Fall wichtig, schnell zu reagieren. Klären Sie sofort, welcher Erbschaftssteuerklasse Sie zugeordnet sind und wie hoch Ihr persönlicher Freibetrag ist. Wurde die Erbschaftssumme vom Finanzamt festgesetzt, sollten Sie den angegebenen Immobilienwert durch einen Gutachter überprüfen lassen. Mit dem erstellten Gutachten können Sie die Erbschaftssteuer gegebenenfalls neu festsetzen lassen.

Weitere Quelle: www.erbrecht-heute.de

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