Ein eigenes Haus kann sich auch als Altersvorsorge eignen. Käufer müssen in diesem Fall aber gut rechnen. Foto: dpa - dpa

Eine Immobilie ist immer eine gute Geldanlage. Vor allem im Alter kann es sich das auszahlen, auch wenn man nicht selbst darin wohnt.

EsslingenIm Alter keine Miete mehr zahlen oder mit Mieteinnahmen die Rente aufbessern? Mit einer eigenen Immobilie kein Problem – wenn man es richtig macht, meint der Leiter des ImmobilienCenters Esslingen der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen, Rainer Sommer.

Die eigene Immobilie steht bei den Deutschen hoch im Kurs. Als Geldanlageform wird sie seit zehn Jahren immer beliebter. Wenn es um die Altersvorsorge geht, zeichnet sich ein anderes Bild. Zwar liegt das selbstgenutzte Eigenheim auch hier ganz vorne. 47 Prozent der Deutschen leben in den eigenen vier Wänden – vermietetes Wohneigentum zur Altersvorsorge ist allerdings weniger beliebt – nur 15 Prozent sorgen so vor (Quelle: Vermögensbarometer 2017, 2018).

Keine Miete zu bezahlen ist für Rentner, die oft weniger Geld zur Verfügung haben, attraktiv. Das Statistische Bundesamt hat errechnet: Im Schnitt kommen Hauseigentümer monatlich netto über 500 Euro günstiger weg als Mieter. „Das klingt zunächst nach viel Geld. Man muss jedoch bedenken, dass Eigentümer für Reparaturen selbst aufkommen müssen“, sagt Sommer. Eigentümer sollten auch im Ruhestand finanziell in der Lage sein, ihr Zuhause in Schuss zu halten. Deshalb ist es wichtig, dass die eigene Immobilie nicht ihre einzige Altersvorsorge ist.

Im Ruhestand die Miete einsparen, aber immer noch den Immobilienkredit abbezahlen? „Das sollte nicht der Plan sein. Eine Immobilie als Altersvorsorge lohnt sich dann nicht“, meint Sommer. Der Finanzierungsexperte empfiehlt folgende Faustregel für den Kauf eines Objekts: „Bis zum Renteneintritt sollten mindestens 90 Prozent des Kredits abbezahlt sein. Dafür braucht es einen durchdachten Finanzierungsplan.“

Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, kann sich über finanzielle Vorteile freuen. So gibt es Fördermöglichkeiten, die bei der Realisierung eines Eigenheims weiterhelfen. Mit der Wohn-Riester-Förderung unterstützt der Staat Erwerber beim Aufbau von Kapital. Familien und Alleinerziehende können außerdem über das Baukindergeld einen weiteren staatlichen Zuschuss bekommen. Steuerlich lässt sich ebenfalls einiges herausholen. So können Eigentümer Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Genauso verhält es sich mit haushaltsnahen Dienstleistungen wie dem Putzdienst oder der Gartenpflege. Wer seine Immobilie als Vorsorge fürs Alter nutzen möchte, muss nicht zwingend darin wohnen. „Vermieten ist wegen der festen monatlichen Einkünfte ebenfalls eine gute Möglichkeit, um die eigene Rente aufzubessern“, sagt Sommer. Doch gilt wie beim Objektkauf die Faustformel: Bis zum Renteneintritt sollten mindestens 90 Prozent der Kreditschulden für das Mietshaus oder die Mietwohnung getilgt sein.

Die Lage muss passen

Wann lohnt sich die Investition in ein Mietobjekt? „Wenn die Lage passt“, antwortet der Experte. Die Lage einer Immobilie entscheidet darüber, ob sie einfach vermietet werden kann. „Nur in Regionen mit großer Mietnachfrage kann man sicher sein, feste monatliche Einnahmen zu erzielen“, sagt Sommer. Ein wichtiger Indikator, ob ein Objekt interessant ist oder nicht, ist die sogenannte „LILA“-Lage. Der Begriff „LILA“ bildet sich aus den Anfangsbuchstaben der vier grundlegenden Kriterien für eine gute Immobilienlage: Landschaft – wohnen, wo es schön ist, Infrastruktur – es gibt eine gute Verkehrsanbindung, Lebensqualität – wohnen, wo etwas los ist, und Arbeit – wohnen, wo es Arbeit gibt.

Eine vermietete Immobilie ist eine Geldanlage und sollte ausreichend Gewinn abwerfen. Die Bruttomietrendite ist ein Indiz dafür, ob sich das Vermieten lohnt. „Um diesen Wert zu ermitteln, wird der Kaufpreis ins Verhältnis zu den vermuteten Mieteinnahmen gesetzt“, erläutert Sommer. Allerdings lässt sich mit diesem Wert noch nicht die tatsächliche Höhe der Einnahmen bestimmen. Denn zum Kaufpreis müssen Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Verwaltungskosten oder Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung hinzugerechnet werden. Eigentümer sollten die Nettomietrendite als Richtschnur nehmen und diese jedes Jahr aufs Neue berechnen. „Wer rentable wirtschaften möchte, sollte einen durchschnittlichen Gewinn von vier bis fünf Prozent anstreben“, so der Finanzierungsexperte.

Für Vermieter gibt es mehr Möglichkeiten, Ausgaben von der Steuer abzusetzen als bei einem selbstgenutzten Eigenheim. Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt geltend gemacht werden. Genauso verhält es sich mit der Grundsteuer. Darüber hinaus können Kosten für Modernisierungen, die sich positiv auf den Wohnwert auswirken, auf den Mieter umgelegt werden.red

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