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Bauen ist kostspielig. Um die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen, sollten Bauherren einen Plan aufstellen. Einige Kostenfallen lassen sich so schon im Vorfeld erkennen.
BerlinBauen wird meist teurer als gedacht. Es sind nicht nur Extrawünsche der Bauherren wie die teuren Fliesen im Bad oder die hochwertige Küche, die zusätzlich zu Buche schlagen. Mangelhafte Arbeiten auf der Baustelle oder die Insolvenz des mit dem Bauvorhaben beauftragten Unternehmens können jedes Vorhaben ins Wanken bringen.
„Ist dann die Baufinanzierung nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungslücke“, warnt Rechtsanwalt Philip Pürthner, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein. „Das bedeutet eine teure Nachfinanzierung oder, im schlimmsten Fall, sogar einen Baustopp“.
„Der Finanzplan kann auch durch Zusatzkosten in Gefahr gebracht werden, die durch nicht erkannte Posten im Bauvertrag entstehen“, sagt auch Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin. Oft ist zum Beispiel das Baugrundgutachten nicht Bestandteil des Bauvertrages. Aber es ist notwendig, denn ein Keller lässt sich erst seriös planen und kalkulieren, wenn der Baugrund bekannt ist. Und ein schwieriger Baugrund kann den Keller um bis zu 40 000 Euro verteuern, im Extremfall sogar noch mehr. „Wenn dieses Geld nicht eingeplant war, muss der Bauherr es zusätzlich zu seinen Monatsraten aufbringen.“
Eine Kostenfalle können auch Bereitstellungszinsen sein. „Wer selbst baut oder bauen lässt, kann zu Beginn nur schwer einschätzen, ob die Arbeiten wie geplant verlaufen und wann Teilbeträge des Baudarlehens tatsächlich gebraucht werden“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbunds.
„Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen bereits ein Finanzierungskonzept im Gepäck“, so Becker. Kunden sollten aber darauf achten, dass ihre Baufinanzierung nicht von der Stange kommt, sondern an ihre persönliche Lebensplanung und finanzielle Möglichkeiten angepasst ist.
Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem sie wieder schuldenfrei sein wollen. Bei niedrigen Zinsen sollte der anfängliche Tilgungssatz bei mindestens drei Prozent liegen.
Um böse Überraschungen schon im Vorfeld weitgehend auszuschließen, empfiehlt Philip Pürthner, einen Baufinanzierungsplan aufzustellen, der die Gesamtkosten des Bauvorhabens aufschlüsselt. Hierunter fallen die Anschaffungskosten für den Erwerb des Grundstückes, die Herstellungskosten von den Bau- über die Rohbau- bis hin zu den Ausbauarbeiten, aber auch die Baunebenkosten. Nicht selten machen die Baunebenkosten 20 Prozent des Gesamtbetrages aus. „Sie sind ein entscheidender Kostenfaktor, den viele einfach links liegen lassen“, so Pürthner.
Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht rät, den Baufinanzierungsplan nach Eigen- und Fremdmitteln zu strukturieren. Für die Kredite sollte das Tilgungsziel festgeschrieben werden, also in welchem Zeitraum das Geld zurückzuzahlen ist. Außerdem die Zinsbindung, also für welchen Zeitraum der festgelegte Zinssatz gilt, und um welche Form von Darlehen es sich handelt.
„Die monatlichen Raten sollten möglichst nicht zu eng sein, sondern so geplant werden, dass sie auch aufgebracht werden können, wenn etwas dazwischen kommt“, betont Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg.
Ob und wie viel Reserve da sein sollte, hängt wesentlich vom Projekt ab. „Eine Altbausanierung hat wesentlich mehr Unwägbarkeiten als ein Neubau oder der Kauf einer Eigentumswohnung“, so Krolzik. Inklusive der Nebenkosten für das Wohnen sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens liegen.