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Mehrere Parteien unter einem Dach – und jeder ist Eigentümer einer Wohnung in dem Haus. Eine Gemeinschaftsordnung hilft von vornherein, Streit untereinander zu vermeiden.
BonnEigentlich müsste die Fassade am Haus erneuert, das Dach ausgebessert und der Teich im Garten gereinigt werden. Das alles kostet Geld. Doch wer kommt in einem Haus mit mehreren Wohnungseigentümern mit welchem Anteil für die Kosten auf?
Aufschluss gibt die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer. „Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte sich unbedingt auch mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft befassen“, sagt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins „Wohnen im Eigentum“ in Bonn.
Fassade, Dach – das unter anderem zählt zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. Der Miteigentumsanteil ist in der Teilungserklärung festgeschrieben. Nach dem Gesetz hängt von der Höhe des Miteigentumsanteils auch ab, in welchem Umfang sich ein Eigentümer etwa an Instandhaltungskosten beteiligen muss. Ein anderer Kostenverteilungsschlüssel kann aber in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein oder beschlossen werden. In der Teilungserklärung können etwa auch Sondernutzungsrechte festgelegt sein.
Sondernutzungsrechte
Heinrich nennt ein Beispiel: Gartenflächen gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Damit andere Bewohner aber nicht ständig am Küchenfenster vorbeilaufen oder die Terrasse vor dem Wohnzimmer überqueren, kann ein Wohnungseigentümer für einen Teil des Gartens oder der Terrasse das alleinige Sondernutzungsrecht erhalten. Üblicherweise gibt es Sondernutzungsrechte an Keller- und Abstellräumen, Gärten, Terrassen, Stellplätzen, Spitzböden in Dachgeschossen, Balkonen und Dachterrassen. Einerseits werten sie die einzelne Wohnung auf. „Andererseits führt das Recht zur Sondernutzung oft zu dem Missverständnis, der Wohnungseigentümer könne diese Räume und Flächen nach eigenem Ermessen verändern“, so Heinrich.
Aber: Wer eine Markise auf dem Balkon installieren oder die bestehende Bepflanzung seines Gartenanteils ändern will, braucht hierfür einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Gemeinschaftsordnung ist bindend. Sie gehört zum Kaufvertrag. Ist der Vertrag beim Notar unterschrieben und das Eigentum im Grundbuch eingetragen, dann muss der neue Eigentümer sich an die Gemeinschaftsordnung halten. „Ist beispielsweise generell die Haltung von Haustieren verboten, das Anpflanzen von Gemüse oder das Musizieren untersagt, dann ist das so“, erklärt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. In der Gemeinschaftsordnung kann auch verankert sein, dass es einen Verwalter gibt. Er beruft regelmäßig Eigentümerversammlungen ein. Die Gemeinschaftsordnung kann auch vorgeben, wie das Stimmrecht bei diesen Versammlungen ist – also, ob beispielsweise nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen verbindliche Entscheidungen getroffen werden.
Weitere mögliche Punkte in der Gemeinschaftsordnung: die Höhe des Hausgeldes, die jede Partei zu zahlen hat, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und die Höhe der Rücklage für die Instandhaltung. „Beispielsweise kann auch ein Besichtigungsrecht des Verwalters geregelt sein“, erklärt Reitzer.
Generell gilt: Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel ein Bestandteil der Teilungserklärung. Sie kann aber auch eigenständig bestehen. „Auch im Nachhinein kann über die Erstellung einer Gemeinschaftsordnung entschieden werden“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.
Notarielle Beglaubigung
Voraussetzung ist nach ihren Angaben die Zustimmung aller Wohnungseigentümer – denn es handelt sich bei Gemeinschaftsordnung um eine Art Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander. Wird die Gemeinschaftsordnung ins Grundbuch eingetragen, dann muss sie notariell beglaubigt werden. „Damit hat sie Bindungswirkung für alle Rechtsnachfolger“, so Wagner.
Nur schwer ist eine Gemeinschaftsordnung zu ändern. In der Regel müssen alle Wohnungseigentümer der Änderung zustimmen. Wenn jedoch einzelne Bestimmungen einen Eigentümer benachteiligen, hat er Anspruch auf Änderung. „Ein Grund könnte eine unsachgemäße Kostenverteilung sein“, sagt Reitzer.
Auch Fälligkeits- und Verzugsregelungen können durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel verankert, gilt das auch für andere Bereiche. „Bei Instandsetzung, Modernisierung oder baulichen Veränderungen reicht allerdings keine einfache Mehrheit“, sagt Reitzer. Abweichungen von gesetzlichen Regelungen sind nicht möglich, Vorschriften des Wohneigentümergesetzes (WEG) lassen sich nicht ändern.