Trotz des Rekord-Leerstands von 566.000 Quadratmetern und sinkender Mieten: Stuttgarts Wirtschaftsförderung und Immobilienexperten sehen den Büromarkt langfristig stabil.
Personalabbau, Sparzwang, Homeoffice: Wie wirken sich diese Faktoren auf den Büromarkt in Stuttgart aus? Wie viel Leerstand gibt es? Wo wird bald Eröffnung gefeiert? Und wie hoch sind die Büromieten derzeit? Auf all diese Fragen gaben der städtische Wirtschaftsförderer Torsten von Appen sowie Helga Schöner und Ulrich Nestel von der E&G Real Estate GmbH im Stuttgarter Rathaus Auskunft.
Das reine Zahlenwerk gibt erst einmal keinen Anlass zu Jubelstürmen. „Nach Corona ist alles neu und anders“, betont Nestel. Vor allem in den Außenstadtbezirken und Randlagen habe der Bedarf an Büroflächen signifikant abgenommen. In Bad Cannstatt und Wangen stehen beispielsweise 70 .600 Quadratmeter ungenutzte Bürofläche zur Verfügung. Das ist ein Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr um noch einmal 21,3 Prozent. In Feuerbach und Zuffenhausen sind es 51.000 Quadratmeter (plus 36 Prozent) und in Leinfelden-Echterdingen 71.000 Quadratmeter (minus 8,2 Prozent).
2025 gab es insgesamt 566.000 Quadratmeter leer stehende Bürofläche, die als sogenannte Angebotsreserve in der Statistik von Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen auftauchen. 2019 waren es nur 151.000 Quadratmeter. Damals lag die Leerstandsquote bei knapp 1,9 Prozent. Ende vergangenen Jahres waren es 6,6 Prozent.
Um die Innenstadt und direkte Citylage macht sich hingegen niemand größere Sorgen – auch wenn hier die Zahlen besser sein könnten. „Wir haben Großkonzerne und viel Kapital. Das kriegen wir hier in Stuttgart sicher hin. Wir rappeln uns auf“, sagt Ulrich Nestel. Allerdings müssten sich die Eigentümer von Bestandsflächen intensiv mit ihren Räumlichkeiten auseinandersetzen. „Sie werden stark in Konkurrenz zu den Neubauten stehen“, ist sich Nestel sicher. Themen wie die Größe der Räume, Möglichkeiten für Besprechungen und Nebenkosten würden da eine große Rolle spielen.
Auch die Vorvermietungsquote lässt zu wünschen übrig
Und die Konkurrenz ist groß: Allein im vergangenen Jahr wurden 165.300 Quadratmeter neu gebaut – der höchste Wert seit 2020. Das liegt vor allem am Allianz Campus in Vaihingen/Möhringen. Für 2026 (57.300 Quadratmeter) und 2027 (63.400 Quadratmeter) sind deutlich weniger Quadratmeter in Neubauten zu erwarten.
Ist der Bedarf denn für so viel Fläche wirklich da? Zumindest die aktuelle Vorvermietungsquote lässt noch zu wünschen übrig. Von den 120.700 Quadratmetern für 2026 und 2027 sind erst 31.200 Quadratmeter an Frau und Mann gebracht.
Und auch der aktuelle Leerstand in der Innenstadt und der direkten Citylage lag im vergangenen Jahr bei knapp 150.000 Quadratmetern. Das entspricht ungefähr den gesamten neu vermieteten und verkauften Büroflächen (Flächenumsatz) in diesem Zeitraum in Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen (152.000 Quadratmeter). Damit hat man beim Flächenumsatz wieder das Niveau von 2023 erreicht und liegt deutlich unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 229.400 Quadratmetern.
Auch bei den Mieten mussten Abstriche gemacht werden. Die Spitzenmiete lag 2025 bei 36 Euro pro Quadratmeter und somit 3,8 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die Durchschnittsmiete ist sogar noch deutlicher gesunken: Sie fällt um 18 Prozent auf 18,50 Euro pro Quadratmeter. Mehr als die Hälfte der Mietverträge wurde für Büros mit weniger als 18 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Auch wenn die Zahlen aktuell besser sein könnten, glaubt man bei der E&G Real Estate GmbH, dass der „Markt langfristig stabil“ ist. „Wir gehen nicht unter. Aber die Bäume wachsen auch nicht in den Himmel“, sagt Nestel.
Auch in schwierigen Phasen blieb der Markt in Stuttgart stabil
Trotz der Herausforderungen zeigt sich auch die Landeshauptstadt Stuttgart optimistisch. „Die langjährige Mietpreisentwicklung des Büromarktes in Stuttgart zeigt, unser Markt ist auch in schweren Phasen weitgehend stabil und weist keine extremen Ausschläge nach unten wie in anderen Städten auf“, sagt von Appen. Trotz der allgemeinen Konjunkturschwäche gebe es in Stuttgart weiterhin Innovationen. „Jetzt müssen wir sowohl traditionellen Nutzergruppen als auch Start-ups und IT-Unternehmen kreative Bürolösungen bereitstellen, welche auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sind.“
Die größten Abschlüsse 2025
In Stuttgart-Möhringen
hat die Daimler Truck AG mit circa 12.700 Quadratmetern den größten Abschluss getätigt. Allerdings ist das nur eine temporäre Anmietung, solange das eigene Gebäude saniert wird.
In der Innenstadt
hat die Stadt Stuttgart rund 11.200 Quadratmeter für das Sozialamt angemietet. In Stuttgart-Feuerbach
hat sich das Land etwa 6200 Quadratmeter an der Burgenlandstraße gesichert.