Die Metropole Stuttgart - deutlich höhere Immobilienpreise Foto: pixabay.com © Hans (CC0 1.0) - pixabay.com © Hans (CC0 1.0) https://pixabay.com/de/users/Hans-2/

Die Europäische Zentralbank dreht bereits seit Jahren an der Zinsschraube. Mit einer lockeren Geldpolitik und niedrigen Leitzinsen, die man im März 2016 auf 0 Prozent gesenkt hat, will die EZB die Konjunktur in Gang bringen. Ob dies gelingt, bleibt abzuwarten. Verlierer dieser Politik stehen allerdings fest – die Sparer. Auf der anderen Seite gibt es auch Gewinner. Dazu gehören jene Haushalte, die eine Immobilie finanzieren. Laut Deutscher Bundesbank wurden im Januar 2016 für Wohnungsbaukredite im Durchschnitt zwei Prozent Zins (effektiv) fällig.

Von dieser Entwicklung profitieren allen Bauherren – egal, ob in Norddeutschland oder im Süden der Republik und auch in Baden-Württemberg gibt es derzeit günstige Baukredite. Auf der anderen Seite steht natürlich die Frage, wie sich die Nachfrage auf die Preise auswirkt. Im Kontext klassischer Wirtschaftstheorien müssten die Preise deutlich nach oben gehen. Wie sieht die Situation in der Praxis aus? Und auf welche Aspekte hat man an dieser Stelle als Bauherr zu achten? Schließlich geht es bei der Baufinanzierung nicht nur um einen niedrigen Zinssatz. Langfristig solide kann das Baugeld nur sein, wenn es sich um ein stimmiges Gesamtpaket handelt.

 Die richtige Lage: Grundstückspreis versus Wertsteigerung

Allgemein unterscheiden sich bei den Grundstückspreisen Ballungszentren und Städte meist sehr deutlich vom Umland und den eher ländlichen Regionen. Baden-Württemberg macht hier keine Ausnahme. Betrachtet man das Preisniveau für Städte wie Stuttgart oder Esslingen, ist man für zentrale Lagen sehr schnell bei niedrigen bis mittleren sechsstelligen Summen – nur fürs Baugrundstück – angekommen.

In einigen Fällen knacken die Angebote sogar die Millionengrenze – für Grundstücke von weniger als 1.000 Quadratmeter. In den ländlichen Regionen sieht die Situation anders aus. Hier sind Baugrundstücke häufig für weniger als 100.000 Euro zu haben. Beispiele sind der

  • Rems-Murr-Kreis oder
  • Der Ostalbkreis

Preisdifferenzen von 1 zu 3 zwischen den Regionen sind auch in Baden-Württemberg durchaus keine Seltenheit. 

Die Finanzierung: Grundlagen fürs Baugeld 

Grundsätzlich ist die Baufinanzierung eines der komplexen und beratungsintensiven Kreditsegmente. Ein Grund sind die sehr hohen fünf- bis sechsstelligen Beträge, um welche es an dieser Stelle geht. Parallel erstrecken sich Baukredite in der Tilgung über Jahre. Wer 150.000 Euro aufnehmen muss und 4 Prozent pro Jahr tilgt, ist damit selbst in zehn Jahren noch nicht fertig.

In der Praxis muss das Baugeld sinnvoll im Dreieck aus Kreditzins – Sollzinsbindungsfrist – Tilgungssatz ausbalanciert werden. Die pauschal oft benutzte Aussage, in Niedrigzinsphasen sind lange Zinsbindungen anzuraten, trifft nicht immer zu. Hintergrund: Banken erheben für eine Sollzinsbindung, die bei zehn Jahren oder 15 Jahren liegt, meist einen Zinsaufschlag. Dieser führt letztlich zu einer Streckung der Kreditlaufzeit, da bei gleicher monatlicher Rate – im Vergleich zu einem Kredit mit kurzer Sollzinsbindung – der Zinsteil höher ist.

Wie sollte man sich als Haushalt nun entscheiden? Prinzipiell muss der erste Schritt eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten sein. So finden Bauherren heraus, wie viel Haus bzw. Kreditrate im Monat überhaupt zu stemmen ist. Anschließend muss es darum gehen, verschiedene Finanzierungsszenarien zu prüfen. Hierbei sollte auch im Raum stehen, wie sich der Zins mit der gewählten Sollzinsbindung ändert.

Am besten werden Laufzeiten von:

  • 5 Jahren
  • 10 Jahren
  • 15 Jahren

gegenübergestellt. Die Überraschung zeigt sich im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung. Bei Betrachtung der Restschuld lassen sich nämlich die Zinsobergrenzen berechnen, mit denen kurze Laufzeiten die 15-jährige Zinsbindung schlagen.

Die Laufzeit und Zinsbindung einer Baufinanzierung sind jedoch laut Immobilienfinanzierung.com nicht allein entscheidend. Viel wichtiger stellt sich letztlich die Tilgungshöhe dar, da diese letztlich verschiedene Punkte beeinflusst, wie die Geschwindigkeit der Tilgung oder die Gesamtkosten für die Zinsen.

Die folgende Tabelle zeigt unabhängig von der Zinsbindung auf, wie lange eine Immobilienfinanzierung bei verschiedenen Tilgungssätzen komplett getilgt werden müsste.

Die Ausgangswerte:

Finanzierungssumme

185.000 Euro

Sollzinssatz

2,20% p.a.

Die Berechnung:

Anfängliche Tilgung

Rückzahlungsrate

Zinskosten gesamt

Dauer der kompletten Abtragung

2%

647,50 Euro

77.248,94 Euro

33-34 Jahre

3%

801,67 Euro

55,740,83 Euro

25 Jahre

4%

955,83 Euro

43.699,74 Euro

19-20 Jahre

5%

1.110,00 Euro

35.977,22 Euro

16,5 Jahre

Wie die Beispielrechnung sehr eindrucksvoll zeigt, ist die Tilgungshöhe entscheidend für die Kosten einer Baufinanzierung. Wer es schafft, eine anfängliche Tilgung von 5% p.a. zu stemmen, kann im Vergleich zur Tilgung von 2% fast 42.000 Euro sparen und ist darüber hinaus bereits nach knapp 17 Jahren schuldenfrei.

Was künftige Bauherren sonst noch berücksichtigen sollten

Baugeld ist aktuell billig. Daran wird kaum jemand zweifeln. Und bisher haben sich alle Mahnungen, der Bauzins wird bald wieder steigen, als mehr oder minder haltlos erwiesen. Wo die Reise letztlich hingeht, lässt sich nur schwer einschätzen.

Bei der Suche nach einer passenden Finanzierung geht es aber nicht nur um den Zinssatz oder die richtige Zinsbindung. Als angehender Bauherr hat man viele Aspekte zu würdigen. Hierzu gehört beispielsweise die Frage nach der Flexibilität, die das Darlehen in der Rückzahlung an den Tag legt. Selbst in zehn Jahren kann sich viel verändern.

Die Erkenntnis: Als Kreditnehmer kommt es auch auf Details an. Heute arbeiten Banken für die Kreditverträge unter anderem mit:

  • Tilgungssatzanpassungen
  • Sondertilgungen

Letztere stellen eine Möglichkeit dar, um ohne das Risiko der Vorfälligkeitsentschädigung schnell das Eigentum zu entschulden. Gängige Praxis sind 5 Prozent. Höhere Sondertilgungen gibt´s gegen Aufpreis, den man nur zahlen sollte, wenn diese Option tatsächlich ausgeübt wird.

Fazit: Bauen in Baden-Württemberg – wenn, dann richtig

Das neue Eigenheim kostet Geld. An dieser Erkenntnis kommt kein Haushalt vorbei. In Baden-Württemberg ist nach wie vor eine Nachfrage für Bauland da. Und mit den niedrigen Bauzinsen wird sich daran wahrscheinlich auch wenig ändern. Beobachtet man die Preise, sind starke Unterschiede festzustellen. In einigen Gebieten lassen sich Schnäppchen machen. Mindestens genauso wichtig ist aber auch die richtige Baufinanzierung. Pauschal eine lange Sollzinsbindung zu wählen, ist der falsche Rat. Letztlich kommt es darauf an, die individuellen Rahmenbedingungen zu prüfen. Hierbei kann es durchaus herauskommen, dass zehn Jahre Zinsbindung die günstige Alternative zum 15 Jahre laufenden Darlehen sind, wenn entsprechend schnell getilgt wird.

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