Die Daimler AG baut in Vaihingen ein neues Büroareal für bis zu 4000 Mitarbeiter. Die Neuentwicklung ist eines der größten Gewerbebauprojekte in Stuttgart. 2019 sollen die Neubauten bezugsfertig sein. Visualisierung: Daimler Quelle: Unbekannt

Von Elke Hauptmann

Stuttgart - Der Stuttgarter Büromarkt hat 2016 alle Erwartungen übertroffen: Noch nie wurden so viele Flächen fertiggestellt und vermietet, noch nie war der Leerstand geringer. Das geht aus dem gestern vorgestellten Büromarktbericht von Ellwanger & Geiger und der städtischen Wirtschaftsförderung hervor.

Der Büroflächenumsatz in Stuttgart ist im vergangenen Jahr auf 432 000 Quadratmeter gewachsen, das sei gegenüber 2015 ein Zuwachs von rund 49 Prozent, bilanziert Björn Holzwarth, Geschäftsführer von Ellwanger & Geiger Real Estate. Mit dieser bundesweit größten Steigerungsrate habe sich die Landeshauptstadt in die Top 5 der deutschen Standorte katapultiert - „und rückt damit stärker in den Fokus internationaler Investoren“.

369 Verträge wurden im vergangenen Jahr abgeschlossen (+60), die meisten davon betrafen Flächen bis 1000 Quadratmeter. Doch auch der Anteil der Flächen zwischen 2001 und 5000 Quadratmeter sowie darüber hinaus konnte deutlich gesteigert werden. Ein Grund dafür ist, dass im vergangenen Jahr 144 000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt wurde - 45 Prozent mehr als 2015.

Die Entwicklung komme zwar nicht überraschend, schließlich biete Stuttgart hervorragende wirtschaftliche Rahmendaten. Aber mit dieser Dynamik habe niemand gerechnet, räumt Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht ein. Sie führt den erhöhten Flächenbedarf auf den Wandel der Arbeitswelt zurück. Die Digitalisierung der Arbeitsabläufe, die Entwicklung des Elektroautomobils führten dazu, dass hiesigen Firmen ihre Produktionskapazitäten ausweiten und vor allem neue „Denkwerkstätten“ benötigen. Auffallend sei die starke Nachfrage nach Büroflächen für meist zeitlich befristete Projektarbeit, so genannte Co-Working-Spaces.

Einmal mehr war die Industrie stärkster Wachstumstreiber. So stellt die Neuentwicklung der Daimler AG in Vaihingen mit 75 000 Quadratmetern den größten Einzelumsatz im Jahr 2016 dar, gefolgt von den Erweiterungen der Robert Bosch GmbH in Leinfelden-Echterdingen, in Feuerbach und Zuffenhausen mit insgesamt 52 000 Quadratmetern. Aber auch Firmen insbesondere aus dem IT- und Telekommunikationsbereich, aus Bildungs-, Gesundheits- und Dienstleistungsbranchen sowie die öffentliche Hand würden Büroflächen benötigen. „Das Problem ist nur, dass kurzfristig kaum etwas zu haben ist“, räumt Ulrich Nestel, der Leiter Bürovermietung von Ellwanger & Geiger, ein. Mit einer Quote von 2,8 Prozent sei der Leerstand auf einem historischen Tiefststand. Nur 220 000 Quadratmeter Bürofläche standen im vergangenen Jahr frei - bei insgesamt 7,73 Millionen Quadratmetern Fläche. Den stärksten Vermietungsrückgang verzeichnete die Stuttgarter City. „Dort gibt es quasi nichts mehr.“ In der Folge würden nun die Gewerbegebiete in den Außenbezirken boomen - Vaihingen, Bad Cannstatt und Feuerbach zum Beispiel.

Die Entwicklung des Büromarktes spiegelt sich auch bei den Mietpreisen wieder: Während die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr leicht auf 23 Euro anstieg, zogen auch die Durchschnittsmieten in allen Gebieten an, so dass die gesamte Durchschnittsmiete nun bei 12,90 Euro liegt. Maßgeblich für den Anstieg waren Vermietungen von Neubauprojekten in der Innenstadt, aber auch am Flughafen und im Stuttgarter Engineering Park.

Nestel rechnet damit, dass sich die bestehende Flächenknappheit weiter verschärfen wird. Zwar werden auch in den nächsten zwei Jahren Büroflächen in der Größenordnung des Jahres 2016 fertigstellt. Allerdings seien sie zum Großteil schon vorvermietet. „Angesichts dieser Tatsache sind die Unternehmen jetzt gut beraten, sich über ihre zukünftige räumliche Entwicklung Gedanken zu machen.“