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Die Tochter hat ihre erste Stelle angetreten und sucht eine Bleibe. Im Haus der Eltern ist eine Wohnung freigeworden. Schnell kommt sie mit Mutter und Vater überein, dass sie einzieht - und zwar zu einer niedrigeren Miete als ortsüblich. Das rechnet sich für beide Seiten: Die Tochter zahlt weniger - und die Eltern sparen Steuern.
Denn im Rahmen ihrer Einkommensteuer-Erklärung können die Eltern den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sogenannte Werbungskosten entgegensetzen. „Etwa für die Abschreibung des Mietobjekts, für Kreditzinsen, für die Instandhaltung und für Nebenkosten“, zählt Rechtsanwalt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Berlin auf.
Das Finanzamt gewährt den vollen Werbungskostenabzug, wenn die vereinbarte Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. „Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug gekürzt“, erläutert Gordon Gross, Steuerexperte bei Haus & Grund Deutschland. Die Miete werde in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil gesplittet. Um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu kommen, spielt aber nicht nur die 66-Prozent-Grenze eine Rolle: „Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und unbefristet sein“, betont Gross.
Der Fiskus erkennt Mietverträge zwischen nahen Angehörigen außerdem nur dann an, wenn davon auszugehen ist, dass sie inhaltlich so auch zwischen Nicht-Verwandten abgeschlossen worden wären. „Hier erfolgt eine Kontrolle durch die Finanzämter“, erläutert der Rechtsanwalt Michael Dröge aus Herne vom Verband Wohneigentum.
Lässt der Mietvertrag Rückschlüsse darauf zu, dass dem Angehörigen besondere Vorteile zuteil werden, akzeptiert der Fiskus den Vertrag unter Umständen nicht. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der Mieter nur die Nebenkosten oder nur die Kaltmiete zahlt. Das bedeute dann, dass Werbekosten nicht abgezogen werden können und damit die volle Steuerlast für die Mieteinkünfte zu zahlen ist, warnt Dröge.
Außerdem wichtig: „Die Miete muss überwiesen oder per Einzugsermächtigung eingezogen werden“, erklärt Wall. Daneben darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen. „All dies wird das Finanzamt überprüfen, bevor das Mietvertragsverhältnis zwischen Angehörigen anerkannt und die Einnahmen mit den Werbungskosten verrechnet werden“, sagt Dröge.
Unabhängig davon gilt: „Wenn ein Angehöriger nicht in der Lage ist, die Miete aus eigenen Mitteln aufzubringen, kann das Finanzamt ein Scheinmietverhältnis unterstellen und dieses steuerlich nicht anerkennen“, betont Gross. Er rät auch dazu, die Mietentwicklung genau im Auge zu behalten. Steigt die ortsübliche Miete, muss auch die Miete für den Angehörigen erhöht werden.
Gross empfiehlt Vermietern, sich nicht zu dicht am Grenzwert von 66 Prozent zu orientieren. Besser sei ein Richtwert von rund 70 Prozent, damit man auf der sicheren Seite ist, falls das Finanzamt abweichende Werte errechnet. Eine nachträgliche Mieterhöhung für vergangene Jahre werde vom Finanzamt dann nicht anerkannt.