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Wer eine Immobilie kauft oder eine Wohnung mietet, hat das Recht auf Einsicht in den Energieausweis. Er soll Aufschluss geben über den Energieverbrauch. „Einen ersten optischen Überblick ermöglicht der Bandtacho, eine Skala von Grün bis Rot“, erklärt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Seit 2014 werden die Gebäude auch in Effizienzklassen von A+ bis H eingeteilt. Je grüner und weiter vorn im Alphabet das Haus eingestuft ist, umso geringer ist der Energieverbrauch, so die Idee. „Doch die Praxis ist viel komplizierter“, sagt Osthus.
„Zur Grobinformation reicht der Energieausweis aus“, meint Ulrich Ropertz von Deutschen Mieterbund. Aber im Detail lässt sich damit nicht einschätzen, wie hoch die Kosten sein werden. „Die Energieausweise werden nach unterschiedlichen Verfahren berechnet, ein Vergleich mit anderen Wohnungen ist kaum möglich.“ Viele Mieter halten sich an die Regel: je grüner, desto besser. Allerdings rät Martin Brandis vom Verbraucherzentrale Bundesverband auch: „Interessenten sollten sich nicht ausschließlich wegen einer schlechteren Effizienzklasse oder einem mittleren Verbrauchswert vom Mieten oder Kaufen einer attraktiven Wohnung abhalten lassen.“ Gerade wo die Grenze zwischen einem gerade noch akzeptablen und einem schlechten Wert ist, muss jeder für sich entscheiden. Denn wie hoch die Energiekosten später sind, hängt auch vom persönlichen Verbrauch ab.
Außerdem sind die Energiekosten Durchschnittswerte für das ganze Gebäude. Wohnungen im Erdgeschoss oder unter dem Dach haben oft einen höheren Verbrauch als in den mittleren Etagen.
Besonders wichtig sind im Energieausweis laut Verbraucherzentrale die Seiten 1 bis 3. Die erste Seite enthält allgemeine Angaben wie Baujahr und Anlagentechnik. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Gebäudes eingesetzt wird. Ab Seite 4 werden unter anderem Vorschläge zu Modernisierungen gegeben.
„Energieausweise werden nach zwei Methoden berechnet“, erklärt Osthus. Zum einen lässt sich der Energiebedarf anhand des tatsächlichen Verbrauchs ermitteln. Das ergibt einen Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter, der die Effizienzklasse bestimmt. Er steht beim Verbrauchsausweis auf der Seite 3, die Seite 2 bleibt bei ihm leer.
„Man könnte meinen, je höher dieser Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes“, betont Osthus. „Aber das muss nicht sein, weil dieser Wert vom individuellen Verhalten abhängt.“ Das bedeutet: „Wenn es im Haus viele Bewohner gibt, die im Winter die Heizung hoch drehen, steigt der Gesamtverbrauch. Der neue Mieter kann aber ein ganz anderes Heizverhalten haben.“
Bei der anderen Berechnungsmethode wird der Energiebedarf des Gebäudes auf Grund seiner Bauweise zugrunde gelegt. Dann handelt es sich um einen Bedarfsausweis. In die Berechnung fließen Angaben über Wärmedämmung oder Haustechnik ein. Die Kennwerte sind auf Seite 2 ausgewiesen.
„Ob die eine Methode besser ist als die andere, ist nicht klar“, sagt Osthus. „Die meisten Vermieter nutzen den Verbrauchsausweis, weil der leichter zu erstellen ist.“