Checkliste Hauskauf: Was sollte vorab beachtet werden?
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Neben einer günstigen Verkehrsanbindung kann auch das regionale Angebot an Einrichtungen von Belang sein, die gerade in Notfällen relevant werden können. Foto: pixabay©steffenderner

Vieles gilt es zu beachten, wenn der Wunsch nach einer eigenen, gebrauchten Immobilie Gestalt annehmen soll. Dabei spielen nicht nur die Faktoren Optik und Ausstattung eine alles entscheidende Rolle, auch muss der eigene finanzielle Spielraum abgesteckt und berücksichtigt werden. Je nach persönlicher Lebenssituation gibt es andere Fragen zu stellen, die im Zusammenhang mit dem künftigen Eigenheim stehen. Auch schwingen die bisherigen, individuellen Lebenserfahrungen in die Abwägung der Bedeutsamkeit von Einzelfaktoren mit ein. Manches mag im individuellen Einzelfall nicht von Relevanz sein, anderes schon. Folgender Artikel will einen Überblick über die wichtigsten Fragen bieten, die Zusammenhang mit einem Immobilienkauf stehen.

Vorüberlegungen: Wo und wie - Alle Fragen rund um die Örtlichkeit

Am Anfang steht immer die Frage nach dem Warum. Welche Gründe waren und sind ausschlaggebend für die Meinungsfindung? Die Antwort auf die Frage kann schon wichtige Antworten über die Eigenschaften liefern, über die die spätere Immobilie verfügen soll, auch die Frage des Standortes ist bedeutsam, von ihr hängt die Wertentwicklung eines Objekts maßgeblich ab.

  • Befindet sich in unmittelbarer Nähe ein Kindergarten, ein Spielplatz oder eine Grundschule? Kinder toben nun mal ausgelassen herum und stellen eine stete, natürliche Lärmquelle dar, die bei der Standortwahl zu berücksichtigen ist. Gerade geräuschempfindliche Zeitgenossen und ältere Mitmenschen sollten sich den Schritt vorher genau überlegen, wenn sich in Haus-Nähe ein Schulweg oder eine mögliche Spielstätte für Kinder befindet. Lärmbelästigungen können den Wert einer Immobilie empfindlich reduzieren, den Wohnwert schmälern und sich wertmindernd im Fall eines späteren Weiterverkaufs auswirken.
  • Hatte auf dem Grundstück vorher ein Industriebetrieb, ein Schrottplatz oder gar ein Firma gestanden, die mit Mineralöl zu tun hatte? Je nach Grundstücks-Vorbesitzer können die Böden mit Altlasten verseucht sein, was nicht nur den heutigen Marktwert erheblich beeinflussen kann. Auch muss sich diese Frage der eigenen Gesundheit zu liebe gestellt werden. Dauerhafte gesundheitliche Beeinflussungen durch Verunreinigungen in Gartenböden können nicht ausgeschlossen werden, Belastungen lassen sich nachträglich nur unter erheblichem Kostenaufwand reduzieren. Wenn ja, gibt es eine Bodenanalyse?
  • Wie sieht es mit Verkehrslärm aus? Eine hohe Verkehrs- und damit verbundene Lärmbelastung führt unweigerlich zur Wertminderung der Immobilie. Gerne laden Verkäufer von Immobilien in der Nähe von stark frequentierten Straßen oder in der Nähe von Bahnlinien und Flughäfen Kaufinteressenten gerade nur dann zu Besichtigungen ein, wenn der wenigste Verkehr herrscht. Baulärm in einem Neubaugebiet kann an Werktagen und Wochenenden ganz unterschiedlich sein, deshalb sollten, wie Finanztip empfiehlt, unbedingt mehrere Besichtigungstermine an unterschiedlichsten Tages- und Wochenzeiten eingeplant werden.
  • Wie haben sich die Immobilienpreise in letzter Zeit vor Ort entwickelt? Diese Frage ist nicht nur für den Fall bedeutsam, wenn das Haus irgendwann wieder verkauft werden soll, auch kann ihre Beantwortung wichtige Antworten auf die Frage liefern, ob der aktuelle Kaufpreis im Rahmen liegt oder überteuert ist – daher unbedingt darüber Informationen einholen, bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt. Selbst in größeren Städten kann es zwischen verschiedenen Stadtteilen nicht unerhebliche Preisdifferenzen geben.
  • Gibt es angrenzende Freiflächen? Wann ja, wie sollen diese bebaut werden? Gibt es Pläne der Gemeinde hinsichtlich einer zukünftigen Verwendung? Ein Anruf bei der Gemeinde lohnt auf jeden Fall, um Informationen oder Einsicht in eventuelle Bebauungspläne zu erhalten. Steht die Wunschimmobilie auf reinem Wohngebiet oder ist eine Mischnutzung in Planung oder vorgesehen, welche die Ansiedlung von Gewerbeansiedlungen erlaubt? Wie sieht es mit den noch unbebauten Arealen rund um die Immobilie aus, stehen vorhandene Freiflächen, die heute noch einen unverbauten Blick ins Grüne ermöglichen, in Zukunft durch geplante Neubau-Vorhaben zur Disposition?
  • Welche Bepflanzung befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft? Nicht nur dem eigenen Baum- und Pflanzbestand in spe sollte Aufmerksamkeit geschenkt werden, fast noch wichtiger ist es, die Bepflanzung des(r) Nachbarn auf die Frage hin zu prüfen, inwieweit eine wertmindernde, dauerhafte Beschattung des eigenen Areals die Freude am eigenen Garten trüben könnte. Besonders ist dabei der Baumbestand unter die Lupe zu nehmen. Botanische Grundkenntnisse sind von Vorteil, wenn es gilt, das Wachstumspotential vielleicht noch kleiner bis mittelgroßer Bäume und die jährliche Laubbelastung auch für die Zukunft einschätzen zu können.
  • Befindet sich ein landwirtschaftlicher Betrieb in näherer Umgebung? Nicht zu unterschätzen ist eine dauerhafte Geruchsbelästigung, die je nach Windrichtung und Jahreszeit die ungetrübte Freude an der eigenen Immobilie mehr oder weniger beeinträchtigen und sich wertmindernd auswirken kann.
  • Ein Gespräch mit möglichen Nachbarn sollte vorab geführt werden, um sich einen Eindruck von Charakter und Mentalität zu verschaffen. Eine funktionierende Nachbarschaft ist besonders wichtig, um sich dauerhaft wohl zu fühlen. Nichts kann die Freude an den eigenen vier Wänden mehr belasten als Nachbarschaftsstreitigkeiten, die letztlich auch der eigenen Gesundheit durch Dauerstress abträglich sein können. 

Infrastrukturelles - Die Frage nach Funktionalität und Anbindung

Neben den örtlichen Gegebenheiten in unmittelbarer Nachbarschaft zur Wunschimmobilie gibt es weitere infrastrukturelle Faktoren zu beachten, die sich in mittelbarer Umgebung auswirken (können) und den Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen.

  • Wie weit ist es bis zur nächsten Bushaltestelle, wie sieht der Fahrplan und die weitere Anbindung aus? Wie weit ist es bis zum nächsten Bahnhof? Befindet sich eine Taxihaltestelle in der Nähe?
  • Gerade für Ältere und Alleinstehende wichtig: Wo befindet sich das nächste Krankenhaus, die nächste ambulante Einrichtung, die nächste Arztpraxis?
  • Wie ist es um Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten bestellt? Ideal kann der Supermarkt in der Nähe mit einem großzügigen Angebot sein, der bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreicht werden kann. Auch das Kino um die Ecke kann bei leidenschaftlichen Kinogängern Entscheidungskriterium sein. Eigene Vorlieben und Hobbies sollten vor der Kaufentscheidung auf das örtliche Angebot abgeklopft werden. Hier lassen sich dauerhaft Benzinkosten einsparen, die sich entlastend auf das Haushaltsbudget auswirken können.
  • Letztlich spielt für junge Familien mit Kindern die Frage nach entsprechenden schulischen Einrichtungen vor Ort – von der Kindertageseinrichtung bis zur Höheren Schule - oftmals die alles entscheidende Rolle.

Die Finanzierung – Passen Wunschvorstellungen und finanzielle Situation zusammen?

Sind die Vorüberlegungen abgeschlossen, alle möglichen Faktoren abgeklopft und die geeignete Traumimmobilie gefunden, treten Finanzierungsüberlegungen auf den Plan. Jenseits vom auszuhandelnden Verkaufspreis sollte sich der künftige Eigenheimbesitzer vorab über einige Grundparameter im Klaren sein, die für eine Finanzierung elementar sind.

  • Wie sieht das eigene Budget aus? Eine detaillierte Aufstellung über Einkommen und Ausgaben gibt einen Überblick über die finanziellen Mittel, die am Ende nach Abzug aller monatlichen Fixkosten für die zukünftigen Raten für Zins und Tilgung zur Verfügung stehen. Laut arbeitsgemeinschaft-finanzen empfehlen Banken einen Eigenkapitaleinsatz von circa zehn bis 20 Prozent der Darlehenssumme, einige Hypothekenbanken finanzieren aber auch bis zu 100 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie, wie in einer Übersicht über die MünchenerHyp zu entnehmen ist, die Vollfinanzierung anbietet. Grundsätzlich gilt: Je höher der Anteil des eigenen Kapitals in einer Finanzierung, desto niedriger ist die spätere monatliche Belastung, da der Kreditbedarf entsprechend sinkt.
  • Wann soll das Darlehen getilgt sein? Bevor detailliert über Zins- und Tilgungshöhe verhandelt wird, sollte zunächst der Kredit-Zeitrahmen abgesteckt werden, über den finanziert werden soll. Das erleichtert und verkürzt die Verhandlungen mit dem Kreditinstitut wesentlich. Spätestens mit dem eigenen Renteneintrittsalter sollte eine Immobilie finanziert sein.
  • Was kann der Darlehensnehmer einbringen? Gibt es Eigenkapital, und ist in der Zukunft ein Geldsegen zu erwarten? Das kann eine Lebensversicherung sein, die zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Oder eine zu erwartende Erbschaft. Beides kann in die Finanzierung als Sondertilgungstopf bereits in die Planung mit eingerechnet werden.
  • Online-Kostenrechner sind vorab ein probates Mittel, Nebenkosten wie Maklergebühren, Notar und Erwerbssteuer zu ermitteln und die Ergebnisse mit in die Frage einfließen zu lassen, wie hoch der Kaufpreis maximal sein darf, ohne eine Finanzierung zu gefährden und sich selbst zu sehr finanziell strangulieren zu müssen.
  • Vor den eigentlichen Verhandlungen sollte sich der Kaufinteressent einen Überblick über die aktuellen Bauzinsen und das aktuelle Marktniveau verschaffen. Online-Vergleichsportale können eine Orientierungshilfe im Tarif-Dschungel sein, Darlehenssumme, Laufzeit, eventuelles Eigenkapital sowie mögliche Zins- und Tilgungsrate können – soweit bekannt – in die entsprechenden Felder der Suchmaske eingegeben werden und Vergleichsangebote eingeholt werden. Wallstreet-Online bietet auf einer Übersichtsseite Informationen über Baufinanzierungs-Tests und Wissenswertes über Bauzinsen-Vergleiche.
  • Ob Annuitätendarlehen, tilgungsfreies Baudarlehen, KfW- oder Forward-Darlehen, unterschiedliche Zinsbindungsfristen oder verschiedene Tilgungsmodelle – Viele Finanzierungswege können zum Ziel führen und setzen ein eingehendes Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsberater der Banken voraus.

Die Immobilie – Tücken am Objekt und der Zahn der Zeit

Bevor nach eingehender Analyse des eigenen finanziellen Rahmens und Vertragsverhandlungen die alles entscheidende Unterschrift unter das Kaufdokument gesetzt wird, sollte der Hauskäufer in spe noch Einiges beachten und mit ins Kalkül ziehen. Wenn es nicht gerade ein Neubau ist – an einer Gebrauchtimmobilie gibt es im Detail immer etwas auszusetzen. Entscheidend für einen Hauskauf ist jedoch vielmehr das Zusammenspiel zwischen dem Umfang der Mängel, Hauspreis und Kapitaldecke für die Renovierung/Sanierung. Bei der Hausbesichtigung sollten Handwerker, Sachverständiger oder Architekt zugegen sein. Zu prüfen sind vor allem die neuralgischen Punkte, die den Wert einer Immobilie ausmachen und Kostenfallen darstellen können:

  • Ist der Keller feucht oder trocken? Ist Schimmelbelag an Wände, Decken oder Böden?
  • Stimmt die Wärmedämmung, verfügt das Haus über einen Energieausweis, welche regenerativen Energien sind einsetzbar?
  • Wie steht es um Fenster und Türen? Sind beispielsweise isolierverglaste Doppelglasfenster neueren Datums eingesetzt, die sich günstig auf Energieeffizienz und den eigenen Geldbeutel auswirken? Gibt es Einbruchschutz?
  • Sind die Treppen in stabilem Zustand, ist die Haustür einbruchhemmend ausgestattet?
  • Sind die Geschossdecken trittschallgedämmt?
  • Wie alt sind Heizkessel und Brenner?
  • Ist eine Einbauküche vorhanden und wie ist Qualität und Zustand?
  • Ist der Dachboden ausgebaut, wie erhalten sind Gebälk, Dacheindeckung und Dachstuhl?
  • Gibt es eine Garage, ein Carport, ein Balkon, eine Terrasse und wie ist jeweils der Zustand?
  • In welchem Zustand befindet sich Garten und Außenanlage?
  • Gibt es wertsteigernde Besonderheiten wie Wintergarten, Loggia, Schwimmbad etc.?